De woningmarkt is ‘hot’. Niet alleen omdat in veel gemeenten sprake is van een verhitte woningmarkt, maar ook omdat op social media en in kranten de nodige analyses over woningnood verschijnen, die vervolgens weer flink worden bediscussieerd. In die discussies wordt nogal eens met de beschuldigende vinger naar de private belegger, de verhuurder en/of de ontwikkelaar gewezen. Deze personen en bedrijven zouden woningen voor de neus van de (startende) koper wegkopen, om ze vervolgens voor de hoofdprijs weer te verhuren aan diezelfde (startende) koper, die telkens misgrijpt op de koopmarkt. Of die beschuldigende vinger terecht in die richting wijst, zal moeten blijken. Feit is dat de rijksoverheid recent enkele vergaande maatregelen heeft genomen om deze partijen van een deel van de woningmarkt te kunnen weren. Eén van de belangrijkste maatregelen, de Wet opkoopbescherming (ook wel bekend onder de naam ‘zelfbewoningsplicht’), wordt in dit blog uitgelegd.
Wat houdt de Wet opkoopbescherming in? Advocaat vastgoed legt uit.
De Wet opkoopbescherming (in de volksmond ook bekend onder de ‘zelfbewoningsplicht’) is een wet die gemeenten de mogelijkheid geeft om in bepaalde wijken of buurten ‘opkoopbescherming’ in te voeren. Deze opkoopbescherming houdt in dat een aangekochte woning niet binnen een periode van vier jaar na de eigendomsverkrijging aan een ander dan de eigenaar in gebruik mag worden gegeven, bijvoorbeeld door verhuur. Het is dus níet zo dat het beleggers of verhuurders onmogelijk gemaakt wordt de woning aan te kopen; het wordt ze vooral financieel ontmoedigd doordat de woning de eerste vier jaar na aankoop niet verhuurd mag worden. Het is ook niet zo dat de opkoopbescherming automatisch geldt voor alle woningen in Nederland of alle woningen in een gemeente. Een gemeente heeft vanaf 1 januari 2022 zelf de vrijheid om te bepalen óf zij gebruik maakt van de mogelijkheid opkoopbescherming in te voeren en, zo ja, voor welke wijken of buurten zij dit doet. Hierdoor kan het voorkomen dat in wijken in Rotterdam wél sprake is van opkoopbescherming, maar in wijken in Utrecht níet. En hierdoor kan het ook voorkomen dat in de wijk Bottendaal in Nijmegen wél sprake is van opkoopbescherming, maar in de wijk Willemskwartier níet.
Daarmee is niet gezegd dat een gemeente willekeurig allerlei wijken of buurten – of zelfs de hele stad – voor opkoopbescherming mag aanwijzen. Een wijk of buurt mag énkel worden aangewezen voor opkoopbescherming als de gemeente dit noodzakelijk en geschikt acht om schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen te bestrijden of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Als hierover discussie ontstaat, zal de gemeente dus ten minste aannemelijk moeten maken dat de opkoopbescherming noodzakelijk en geschikt is om schaarste te bestrijden of de leefbaarheid op orde te houden. Van belang is verder dat uitsluitend goedkope en middeldure koopwoningen mogen worden aangewezen. Wanneer sprake is van een goedkope of middeldure koopwoning, is op landelijk niveau niet bepaald, omdat dit per gemeente sterk kan verschillen. Een woning die in Amsterdam als ‘goedkoop’ wordt gezien, kan in een Groningen als ‘duur’ worden gezien. Het is dan ook aan de gemeente die opkoopbescherming invoert om vooraf te bepalen wanneer sprake is van een ‘goedkope’ en een ‘middeldure’ koopwoning, en wanneer daarvan géén sprake is. Meestal wordt hierbij een verband gelegd tussen de WOZ-waarde van de woning en/of de NHG-kostengrens. Maar een gemeente kan ook andere methoden gebruiken.
Welke regels gelden als een woning voor opkoopbescherming is aangewezen?
Als een woning in bijvoorbeeld Arnhem of Nijmegen is aangewezen voor opkoopbescherming, heeft dat – zoals eerder al kort aangestipt – tot gevolg dat deze binnen een periode van vier jaar na de eigendomsverkrijging niet in gebruik mag worden gegeven aan iemand anders dan de eigenaar. De periode van vier jaar begint te lopen vanaf het moment dat de akte van levering (de akte die bij de notaris wordt gepasseerd om de eigendom over te laten gaan op de nieuwe koper) is ingeschreven in de registers van het Kadaster. Op deze manier is op ieder moment eenvoudig na te gaan of de periode van vier jaar nog loopt, of dat deze inmiddels voorbij is. Na de periode van vier jaar mag de woonruimte door de eigenaar aan een ieder in gebruik gegeven worden, bijvoorbeeld door de woonruimte te verhuren. Een verhuurder of belegger zou er dus in theorie voor kunnen kiezen een woning eerst gedurende vier jaren op een andere wijze te gebruiken dan voor verhuur, om deze vervolgens na vier jaar alsnog te verhuren.
Op de opkoopbescherming bestaan enkele belangrijke uitzonderingen. Een woonruimte mag alleen voor opkoopbescherming worden aangewezen als deze, op het moment dat de nieuwe eigenaar de eigendom verkreeg (lees: het moment van passeren akte zoals hiervoor omschreven), óf vrij van verhuur en gebruik was, óf in verhuurde staat was voor een periode van minder dan 6 maanden, óf werd verhuurd met een vergunning voor opkoopbescherming. Als verhuurder is het dus belangrijk om er goed van op de hoogte te zijn óf een gemeente waarin hij of zij voornemens is een woning voor verhuur aan te kopen, al opkoopbescherming heeft ingevoerd, dan wel voornemens is op korte termijn opkoopbescherming in te voeren. Als de opkoopbescherming wordt ingevoerd binnen een half jaar nadat de eigendom van de woning verkregen is én de woning op dat moment al verhuurd wordt, heeft de eigenaar mogelijk een groot probleem. In de gemeente Rotterdam, waarvan bekend is dat aldaar per 1 januari 2022 in verschillende wijken opkoopbescherming wordt ingevoerd, zullen onvermijdelijk dit soort situaties ontstaan. Te verwachten is dat sinds 1 juli jl. verschillende woningen in deze wijken verhuurd zullen zijn aan andere personen dan de eigenaar, waarvoor als het ware met terugwerkende kracht de opkoopbescherming zal gaan gelden. Juridisch interessant is de vraag hoe deze toepassing zich zal gaan verhouden tot de rechtszekerheid, eens temeer nu de Wet opkoopbescherming pas ná 1 juli jl. in werking zal treden.
In de Wet opkoopbescherming is geregeld dat de gemeente in bepaalde gevallen verplicht is een vergunning voor opkoopbescherming te verlenen als deze wordt aangevraagd. Ook dit betreffen belangrijke uitzonderingen op de regels. Een vergunning voor opkoopbescherming dient in ieder geval door de gemeente te worden verleend als sprake is van gebruik of huur door een familielid, sprake is van de tijdelijke verhuur van de door de eigenaar zelf bewoonde woning en/of de woning onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. Bij ingebruikgeving van de woning aan een familielid dient sprake te zijn van een familielid in de eerste of tweede graad ten opzichte van de eigenaar, bijvoorbeeld kinderen, ouders, broers en zussen, kleinkinderen en opa’s en oma’s. Bij tijdelijke huur van de door de eigenaar zelf bewoonde woning is vereist dat de eigenaar zélf ten minste een jaar op het adres heeft ingeschreven staan in de gemeentelijke basisadministratie (basisregistratie personen) en dat de woning voor maximaal twaalf maanden verhuurd wordt. Let u er in al deze gevallen op dat, om een beroep te kunnen doen op deze uitzondering(en), u altijd eerst een vergunning moet aanvragen. Als u geen vergunning aanvraagt, kan de gemeente ook niet verplicht worden deze te verlenen.
De gemeente heeft daarnaast de vrijheid om zelf uitzonderingssituaties in het leven te roepen. De gemeente kan dit doen door het College van Burgemeester en Wethouders de bevoegdheid te verlenen om voor bepaalde gevallen een ontheffing te verlenen, als daarvoor een vergunning wordt aangevraagd. Deze uitzonderingen dienen opgenomen te worden in de gemeentelijke Huisvestingsverordening. In deze Huisvestingsverordening dient bijvoorbeeld ook opgenomen te worden welke wijken en buurten voor opkoopbescherming zijn aangewezen, en welke goedkope en/of middeldure woningen binnen deze wijken specifiek aangewezen zijn.
Advocaat over vergunning opkoopbescherming
Zoals hiervoor al uitgelegd, is het verbod van opkoopbescherming niet absoluut. De gemeente (het College van Burgemeester en Wethouders) kan door middel van een vergunning voor opkoopbescherming toestemming verlenen om de woning tóch binnen vier jaar na aankoop te verhuren aan een derde, bijvoorbeeld in de hiervoor genoemde situaties. Te verwachten is dat de gemeente een vergunning alleen zal verlenen in de gevallen waarin zij daartoe verplicht is (zoals hiervoor omschreven), en wanneer sprake is van een woning waarvoor de vraag van de ‘gewone’ kopersmarkt beperkt is en wanneer deze niet is gelegen in wijk die op leefbaarheid zwak tot matig presteert. Uiteraard kunnen er ook andere redenen en factoren meespelen om voor de opkoopbescherming wel of geen vergunning te verlenen.
Eén van die redenen kan de Wet Bibob (voluit: Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur) zijn. Deze wet geeft de gemeente de bevoegdheid (dus niet de verplichting!) om na de ontvangst van de vergunningsaanvraag voor opkoopbescherming een ‘integriteitstoets’ (ook wel ‘Bibob-toets’ genoemd) uit voeren, waarbij kort gezegd met name de strafrechtelijke en fiscale voorgeschiedenis van de vergunningsaanvrager en eventueel zijn compagnons en/of aan hem/haar gelinkte bedrijven worden doorgelicht. Doel van de toets is te voorkomen dat met de vergunning – in dit geval een vergunning voor opkoopbescherming – strafbare feiten en/of specifiek witwassen worden gefaciliteerd. Is het resultaat van de Bibob-toets dat er een (ernstig) gevaar bestaat voor strafbare feiten en/of witwassen? Dan is de kans groot dat de vergunning wordt geweigerd. Een eenmaal verleende vergunning kan om deze reden ook worden ingetrokken.
Het verschil tussen een zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
Als advocaat omgevingsrecht merk ik met enige regelmaat dat de termen ‘zelfbewoningsplicht’ en ‘opkoopbescherming’ gebruikt worden om hetzelfde fenomeen aan te duiden. Strikt juridisch gezien is dit niet terecht. Anders dan een zelfbewoningsplicht namelijk impliceert, verplicht de Wet opkoopbescherming de eigenaar van de woning niet om de woning zelf te bewonen. De Wet opkoopbescherming verplicht de eigenaar van de woning deze tijdelijk niet in gebruik te geven aan een ander. Daarmee is niet gezegd dat een zelfbewoningsplicht in strikte of klassieke zin niet zou kunnen bestaan. Sterker nog: gemeenten beschikken al jaren over een (beperkte) mogelijkheid een zelfbewoningsplicht in het leven te roepen! Dat zit zo. Gemeenten zijn vaak eigenaar van de grond waarop een projectontwikkelaar een woonwijk wil gaan realiseren. In een overeenkomst tussen de gemeente en de projectontwikkelaar (veelal een ‘anterieure overeenkomst’ genoemd) kunnen afspraken worden gemaakt over de woningen die de projectontwikkelaar zal gaan realiseren, waaronder afspraken over het toekomstige gebruik van de woningen. Gemeenten kúnnen in deze overeenkomsten ook vastleggen dat er een zelfbewoningsplicht geldt, oftewel dat de projectontwikkelaar de woningen uitsluitend mag verkopen aan kopers die zich bij die koop/verkoop verplichten de woning zelf te zullen bewonen. Dan kan sprake zijn van een klassieke zelfbewoningsplicht. Dit instrument wordt door veel gemeenten echter om meerdere redenen té beperkt gevonden, bijvoorbeeld omdat het in feite uitsluitend kan worden ingezet bij nieuwbouwwoningen, en niet bij bestaande woningen. De Wet opkoopbescherming kan ook voor bestaande woningen worden ingezet.
Kan de gemeente handhavend optreden?
Ja, zo luidt het korte antwoord. Als een woning die voor opkoopbescherming is aangewezen wordt verhuurd (of op een andere manier in gebruik wordt gegeven aan een derde) zónder dat daarvoor vergunning is verleend, kan de gemeente hiertegen handhavend optreden. De wijze waarop de gemeente hiertegen optreedt, is afhankelijk van de gemeente zelf, en vaak ook van de specifieke situatie. Een gemeente zal in het geval sprake is van langdurige overlast wellicht geneigd zijn eerder en zwaarder te handhaven, dan wanneer sprake is van een rustige situatie die nét niet helemaal volgens de regels is. Als in de huisvestingsverordening is opgenomen dat voor een overtreding van de huisvestingsverordening (de regels over opkoopbescherming) een bestuurlijke boete kan worden opgelegd, dan kán de gemeente direct, na de eerste constatering van een onrechtmatige situatie, een boete aan de eigenaar (en/of andere overtreders) opleggen. De gemeente zal in lang niet alle gevallen van deze optie gebruik maken, maar het kán wel. Mogelijk ook – en dit instrument wordt door gemeenten veel vaker ingezet – legt de gemeente een last onder dwangsom op. Dit instrument komt er kort gezegd op neer dat de eigenaar nog enige tijd (meestal enkele maanden) krijgt om de illegale situatie te beëindigen en dat, als hij dit niet of niet op tijd doet, dan pas een boete verbeurt. Wellicht is de mogelijkheid aanwezig om de onrechtmatige situatie alsnog legaal te maken, oftewel te ‘legaliseren’. In dat geval kan het zijn dat ‘concreet zicht op legalisatie’ bestaat of relatief eenvoudig kan worden bewerkstelligd. Op deze wijze kan de onrechtmatige situatie mogelijk alsnog worden vergund, en kunnen een bestuurlijke boete en/of last onder dwangsom mogelijk vermeden worden.
Treedt de gemeente handhavend tegen u op? Last onder dwangsom ontvangen? Bestuurlijke boete opgelegd gekregen?
U hebt het meestal direct door als de gemeente handhavend tegen u optreedt, of dit van plan is te doen. Een eventueel handhavingstraject start meestal met het vergaren van bewijs door de gemeente, bijvoorbeeld door een inspecteur van de omgevingsdienst langs de woning te sturen, die nagaat of de woning gebruikt wordt door de eigenaar zelf of door iemand anders. De inspecteur zal hiervoor mogelijk een gesprek/interview met de persoon voeren die de deur voor hem opendoet, maar gesprekken/interviews met omwonenden kunnen ook tot de mogelijkheden behoren. Daarnaast kan de gemeentelijke basisadministratie een indicatie bieden, als níet de eigenaar maar een of meerdere andere personen op dit woonadres staan ingeschreven.
Een formeel handhavingstraject start meestal met een brief aan de eigenaar, waarin de gemeente aankondigt voornemens te zijn een last onder dwangsom en/of een bestuurlijke boete op te leggen. De eigenaar krijgt naar aanleiding van dit voornemen de gelegenheid een mondelinge of schriftelijke zienswijze in te dienen, meestal gedurende twee weken. Maar het handhavingstraject kan ook direct starten met een last onder dwangsom, een bestuurlijke boete en/of last onder bestuursdwang. In alle gevallen geldt: blijf niet stilzitten als u het niet eens bent met de gemeente! Tijdig actie ondernemen en tijdig juridisch advies inwinnen kan veel en verdere problemen voorkomen. Soms is het zelfs mogelijk om in een vroeg stadium al tot een goede oplossing te komen met de gemeente, bijvoorbeeld doordat de situatie kan worden gelegaliseerd. Zorg er altijd voor dat u een bewuste keuze maakt om wel of geen bezwaar in te stellen, en wel of geen beroep in te stellen bij de rechtbank, en dat u ook hiervoor tijdig – direct – juridisch advies inwint. IJzer Advocaten Nijmegen, in het bijzonder onze advocaat vastgoed en overheid, vergunningen en bestemmingsplannen, kan u uiteraard in dit advies voorzien. Hebt u naar aanleiding van deze blog nog vragen en/of opmerkingen? Neemt u dan gerust contact op met onze advocaat omgevingsrecht Nijmegen. Hebt u een pand waarover u vragen heeft in een andere gemeente dan in Nijmegen? Bijvoorbeeld Arnhem, Utrecht, Amsterdam, Den Bosch, Eindhoven, Rotterdam of Den Haag? Geen probleem, bij advocatenkantoor IJzer Advocaten helpen we u graag op weg.