In het woningwaarderingsstelsel – ook wel bekend als het puntenstelsel voor de huurprijs van woonruimte – zijn ‘punten’ te verdienen voor verschillende aspecten die invloed hebben op de kwaliteit van de woning. De Huurcommissie bepaalt op basis daarvan of de aanvangshuurprijs redelijk is en stelt die zo nodig naar beneden bij. Naast bijvoorbeeld de oppervlakte van de vertrekken en de kwaliteit van de aanwezige sanitaire voorzieningen is ook de WOZ-waarde van belang. In dit blog bespreek ik waar je op moet letten na een transformatie naar woonruimte, omdat de WOZ-waarde van invloed is op de puntentelling. Hoe werkt de puntentelling bij een woning zonder WOZ-waarde?
Minimale WOZ-waarde
Op basis van de meest actuele WOZ-waarde zoals die gold bij aanvang van de huurovereenkomst wordt – afhankelijk van de oppervlakte – een aantal punten aan de woning toegekend. Iedere punt levert een huurwaarde van ongeveer € 5,45 per maand op.
Is er geen WOZ-waarde, dan geldt een minimale waarde van – vanaf 1 juli 2022 – € 61.198,00. Met name bij nieuwbouwwoningen, bij gesplitste woningen en bij woningen die door een transformatie nieuw gerealiseerd zijn, kan het zijn dat er nog geen WOZ-waarde is vastgesteld. Of de WOZ-waarde ziet op een groter gebouw, bijvoorbeeld de nog niet gesplitste woning of het nog niet getransformeerde pand. Dat kan vervelende gevolgen hebben.
Een voorbeeld: een appartement van 80m2 met een WOZ-waarde van € 250.000,00 krijgt 37 punten; datzelfde appartement zou op basis van de minimumwaarde 9 punten opleveren. Dat betekent een huurprijsverschil van ongeveer € 150 per maand, of veel meer als de huurprijs daardoor onder de liberalisatiegrens komt.
Hoe voorkom je dat de woning wordt gewaardeerd op basis van de minimumwaarde?
Er zijn verschillende uitspraken van de Huurcommissie en van kantonrechters geweest waarin de huurprijs sterk verlaagd werd door toepassing van de minimumwaarde. Inmiddels staat vast dat dat niet terecht is als er geen WOZ-waarde is of als de vastgestelde WOZ-waarde niet representatief is. Dat heeft de Hoge Raad op 22 april 2022 geoordeeld.
Als de WOZ-waarde bij aanvang van de huur nog ontbreekt, moet de Huurcommissie uitgaan van ‘de relevante waarde van de woning’. Die waarde moet ‘op objectieve en transparante wijze’ worden vastgesteld. In zo’n geval zal er dus een taxatie nodig zijn, maar het kan ook zijn dat een WOZ-waarde van latere datum voldoende duidelijkheid biedt. Het nieuwe beleid van de Huurcommissie is om de procedure aan te houden totdat er alsnog een waarde wordt vastgesteld, maar huurders kunnen de Huurcommissie vragen om daarvan af te wijken.
Waarde van een ‘gebouwd eigendom in aanbouw’
Voorkomen is beter dan genezen! Wil je gedoe over de WOZ-waarde voorkomen, dan kun je ook al tijdens de bouwwerkzaamheden een nieuwe WOZ-waarde aanvragen. De Wet WOZ voorziet in de mogelijkheid van waardering van een gebouw dat ‘in aanbouw’ is – dat kan tijdens nieuwbouw, maar ook tijdens een transformatie. De gemeente neemt dan – kort gezegd – de bouwkosten als uitgangspunt voor de vaststelling van de waarde en stelt de waarde vast op basis van de vorderingen van de bouw op de peildatum. Als de woning op de peildatum voor de WOZ-waarde (1 januari) nog niet voltooid was, rekent de Huurcommissie die waarde om naar de waarde in voltooide staat.
Advocaat huurrecht
Doet uw huurder toch een beroep op de minimale WOZ-waarde? Wilt u weten hoe u een correcte waarde van de woning kunt onderbouwen? Of wilt u hulp bij het aanvragen van een nieuwe WOZ-waarde na de start van de verbouwing? Laurens Vrakking, advocaat huurrecht in Nijmegen, kan u bijstaan als advocaat. Neem contact op via laurens@ijzeradvocaten.nl of 06-16 14 23 35.