Het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening uitgelegd voor woningcorporaties en verhuurders.

Op 1 januari 2021 is het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening in werking getreden. In dit besluit is geregeld dat een verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak een meldplicht heeft jegens het gemeentelijk college voor schuldhulpverlening als sprake is van een huurachterstand. De verhuurder en/of woningcorporatie is verplicht om op grond van dit besluit naast de hoogte van de huurachterstand, de contactgegevens van de betrokken huurder te verstrekken. Het goed naleven van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening is van groot belang voor een te vorderen ontruiming of ontbinding wegens het bestaan van een huurachterstand. Daarom woningcorporaties en particuliere verhuurders: let op!

Sociaal incassotraject

Aan het daadwerkelijk melden van een huurachterstand bij een gemeente, dient een sociaal incassotraject vooraf te gaan. Zo zal de verhuurder een inspanning moeten hebben geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen. Ook zal de verhuurder de huurder moeten wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening en hem/haar minstens eenmaal een schriftelijke herinnering moeten hebben gestuurd over de betalingsachterstand. Bij deze schriftelijke herinnering zal de verhuurder of woningstichting moeten hebben aangeboden om (met schriftelijke toestemming van de huurder) zijn/haar contactgegevens aan het college te verstrekken. 

Het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening is gebaseerd op de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs). In het kort gaat het om het ‘vroeg signaleren’ van schulden. De Wgs regelt dat mensen (bijvoorbeeld huurders van woonruimtes) met (dreigende) problematische schulden bij gemeenten terecht kunnen voor onder meer advies, schuldbemiddeling of een saneringskrediet. Een mogelijkheid is dat, door een minnelijk traject, de gemeente afspraken maakt met de betrokken schuldeisers over de aflossing van de bestaande schulden (bijvoorbeeld een huurachterstand).

Verplichting tot melden betalingsachterstand

Door de inwerkingtreding van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening, zijn verhuurders en woningcorporaties wettelijk verplicht om het signaleren van een betalingsachterstand te melden bij een gemeente. Reageert een huurder bijvoorbeeld niet op de betalingsverzoeken en/of het sociale incassotraject, dan is de verhuurder verplicht om de contactgegevens en de hoogte van de achterstand te verstrekken. Strikt genomen bestaat er géén sanctie op het niet melden van een huurachterstand. Dit betekent echter niet dat het niet van groot belang kan zijn om hier wel degelijk gehoor aan te geven. Met name voor woningcorporaties is het goed om hier bij stil te staan.

Ontruiming of ontbinding vanwege huurachterstand

Een verhuurder zal doorgaans, als sprake is van een huurachterstand, een kort geding procedure starten. In deze procedure zal door de woningcorporatie of particuliere verhuurder primair de ontruiming van het gehuurde worden gevorderd. Voor een versnelde kort geding procedure is – naast de inhoudelijke vereisten voor toewijzing van de vordering – een spoedeisend belang (van de eiser) vereist. Het voordeel is dat een standaard ‘tijdrovende’ bodemprocedure niet hoeft te worden afgewacht. Nu een huurder niet voldoet aan zijn of haar betalingsverplichting en een verhuurder hierdoor rechtstreeks wordt geraakt in zijn/haar rechten (vermogen), is een vordering naar haar aard in beginsel voldoende spoedeisend. 

Voor de toewijzing van een ontruimingsvordering (of een ontbinding in een standaard bodemprocedure) is vereist dat sprake is van een tekortkoming. In dit geval valt een huurachterstand te kwalificeren als een tekortkoming. Immers, in de onderliggende huurovereenkomst is normaal gesproken opgenomen dat een huurder verplicht is om huurpenningen te betalen voor het gebruik van de woonruimte.

Een ontruiming wordt alleen toegewezen als voldoende aannemelijk is gemaakt dat – in een standaard bodemprocedure – de rechter de ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. Of een ontbinding in een standaard procedure wordt toegewezen, hangt af van de omstandigheden die spelen in het specifieke geval. Iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst geeft het recht om de overeenkomst te ontbinden, tenzij een ontbinding niet gerechtvaardigd is. 

Uit de praktijk blijkt dat een huurachterstand van drie maanden doorgaans van voldoende gewicht is om een ontruiming in kort geding toe te wijzen. 

De ontruiming en de meldplicht

Een probleem kan ontstaan als een woningcorporatie/verhuurder in het voortraject niet voldaan heeft aan haar meldplicht bij de betrokken gemeente. Uit een aantal recente uitspraken blijkt dat het – met name een woningcorporatie of woningstichting – wordt verweten als zij zich niet heeft gehouden aan het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Zo heeft de rechtbank Amsterdam geoordeeld dat een huurder baat kan hebben bij een melding en daaropvolgende hulp, afhankelijk van zijn persoonlijke situatie, waaronder zijn inkomenssituatie. In deze kwestie was de melding aan de gemeente achterwege gebleven. Tegen deze achtergrond, is vervolgens de gevorderde ontruiming afgewezen.

Het gaat hier om een redelijk nieuwe regeling, waardoor er nog niet veel uitspraken zijn waarin ‘de meldplicht’ een rol heeft gespeeld. In ieder geval kan al wel worden vastgesteld dat het voor een woningcorporatie van belang is om hier extra oplettend op te zijn. 

Door de rechter wordt steeds de afweging gemaakt of de huurachterstand van de huurder ook zo hoog was opgelopen als de woningcorporatie of particuliere verhuurder wél had voldaan aan de verplichtingen uit hoofde van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Daarbij valt in het bijzonder op dat door een rechter van een sociale woningcorporatie méér inspanningen worden verwacht. Dit kan bijvoorbeeld door met huurders in gesprek te gaan over de huurachterstand en het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening correct na te leven. Door in het voorstadium gebruik te maken van het sociale incassotraject èn melding te maken van de huurachterstand bij de gemeente, kan een afwijzing van de ontruiming of ontbinding mogelijk worden voorkomen. 

Advocaat huurrecht woningcorporatie

Heeft u vragen over de toepassing het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening en de daarbijbehorende meldplicht bij het bestaan van een huurachterstand? Vraagt u zich af of een ontruimingsprocedure kansrijk is? Neem dan geheel vrijblijvend contact op met advocaat huurrecht woningcorporatie Joyce ten Brinke, of een van de andere advocaten huur/verhuur van IJzer Advocaten.

IJzer Advocaten is gevestigd in Nijmegen en gespecialiseerd in huurrecht.  

[De oorspronkelijke auteur van dit blog is niet meer werkzaam bij IJzer Advocaten. Voor meer informatie nodigen wij u uit contact op te nemen met de advocaten die bij dit blog vermeld worden.]