Met de hard oplopende inflatie groeit ook onder huurders van horeca-bedrijfsruimte de vrees voor de indexatie van de huurprijs. Wat kun je verwachten van de indexatie? Hoe controleer je of de berekening klopt? En wat kun je ertegen doen als de indexatie niet redelijk is?
Waar vind ik de indexatieclausule?
Het meest gebruikte model voor de verhuur van bedrijfsruimte is het ROZ-model. In de algemene bepalingen bij dat model is standaard een artikel opgenomen voor de huurprijsindexering. Daarin staat omschreven welk indexcijfer gebruikt wordt, maar ook hoe de berekening verder uitgevoerd wordt. Op de eerste pagina van de overeenkomst staat meestal welk model van toepassing is. Hieronder staat voor de meest voorkomende versies (jaartallen) vermeld in welk artikel van de algemene bepalingen de indexatieclausule is opgenomen:
ROZ 1984 – art. 4 AB
“Gezinsconsumptie, reeks voor werknemersgezinnen met in 1980 een inkomen beneden de loongrens van de ziekenfondsverzekering”
ROZ 1989 – art. 4 AB
“Gezinsconsumptie, reeks voor werknemersgezinnen met in 1985 een inkomen beneden de loongrens van de ziekenfondsverzekering”
ROZ 1994 – art. 4 AB
“CPI-Werknemers Laag (1990 = 100)”
ROZ 2003 – art. 9.1 AB
“CPI alle huishoudens (2000=100)”
ROZ 2008 – art. 20.1 AB
“CPI alle huishoudens (2006=100)”
ROZ 2012 – art. 18.1 AB
“CPI alle huishoudens (2006=100)”
Let op: in de huurovereenkomst zelf kan een afwijkende berekeningswijze staan. In dat geval gaat die berekening voor boven die uit de algemene voorwaarden.
Hoe controleer ik de berekening?
De basis voor de berekening is de indexatieclausule in de huurovereenkomst. Op basis daarvan kun je de rekenmodule op de website van het CBS invullen. Let op dat je het basisjaar, de CPI-reeks en het basisjaar goed invult.
Wat als de indexatie niet redelijk is?
De inflatie loopt hoog op. Daarnaast worden horeca-ondernemers geconfronteerd met hoge loonkosten door personeelstekorten, hoge energiekosten en stijgende inkoopkosten. Is het wel redelijk dat de huurprijs zo sterk stijgt, terwijl de gestegen prijzen weinig of niets te maken hebben met de waarde van de prestatie die tegenover de huurprijs staat?
Als huurder zou je een beroep kunnen doen op de redelijkheid en billijkheid om de indexatie tegen te gaan. De verhuurder mag geen beroep doen op een indexatieclausule als die leidt tot een apert onredelijk resultaat. Misschien kan een beroep op onvoorziene omstandigheden leiden tot een aanpassing van de indexatieclausule – zoals ook de huurprijs werd gewijzigd ten tijde van de coronamaatregelen.
De rechter geeft niet snel gehoor aan een beroep op die artikelen. Het is vaak effectiever om met de verhuurder in gesprek te gaan over oplossingen. Bijvoorbeeld een aanpassing van de indexatieclausule in ruil voor een langere vaste looptijd of voor een investering in de verduurzaming van het pand. Zorg altijd dat je de afspraken goed vastlegt.
Wil je ondersteuning bij de controle van de toegepaste indexatie? Of wil je bijstand in de onderhandeling met de verhuurder? Neem contact op met Laurens Vrakking of Mark Wagemans, gespecialiseerde advocaten op het gebied van huurrecht bedrijfsruimte bij IJzer Advocaten te Nijmegen. Je bereikt ons via 024 – 30 30 365 of per e-mail: laurens@ijzeradvocaten.nl of mark@ijzeradvocaten.nl.