Advocaat huisvesting en bestuurlijke bouw Bart van Hoof over opkoopbescherming, zelfbewoning en verhuurverbod in Arnhem.

Sinds begin dit jaar geldt in Arnhem een regeling voor opkoopbescherming. Opkoopbescherming houdt in dat een woning gedurende de eerste vier jaar na de aankoop niet mag worden verhuurd. Opkoopbescherming geldt in Arnhem slechts in bepaalde wijken en, binnen die wijken, enkel voor woningen met een WOZ-waarde van € 325.000 of lager. Wat zijn precies de gevolgen van de opkoopbescherming? En wat kun je doen als je in een discussie of zelfs een gerechtelijke procedure met de gemeente belandt? Advocaat huisvesting en ruimtelijk bestuursrecht Bart van Hoof legt het uit.

Opkoopbescherming, verhuurverbod en zelfwoonplicht

Als men het heeft over ‘opkoopbescherming’, komen termen waarmee hetzelfde bedoeld wordt, zoals het ‘verhuurverbod’, de ‘zelfwoonplicht’ of ‘zelfbewoningsplicht’, al gauw om de hoek kijken. Dat is niet altijd even correct. Met opkoopbescherming doelen we op de Wet opkoopbescherming, die het voor gemeenten mogelijk maakt binnen hun gemeentegrenzen opkoopbescherming in te voeren. Opkoopbescherming houdt in dat hiervoor aangewezen woningen gedurende vier jaren na de aankoop (of beter gezegd: de eigendomsoverdracht zoals verwerkt in het kadaster) niet aan een derde in gebruik mogen worden gegeven, bijvoorbeeld door deze te verhuren. Doel is beleggers en andere verhuurders te weren van de kopersmarkt, om zo starters en andere doelgroepen meer kans te bieden op de aankoop van een eigen woning. De gemeente Arnhem heeft vrijwel direct na de invoering van de wetgeving gebruik gemaakt van de mogelijkheid opkoopbescherming in te voeren: de opkoopbescherming is met ingang van 26 februari 2022 van kracht.

Opkoopbescherming is niet hetzelfde als zelfwoonplicht of zelfbewoningsplicht. Deze laatste termen impliceren dat de nieuwe eigenaar van de woning verplicht zou zijn de woning die hij/zij heeft aangekocht, zélf te gaan bewonen. Dat verplicht de opkoopbescherming echter niet. Opkoopbescherming verplicht enkel tot het níet in gebruik geven aan een derde, bijvoorbeeld door de woonruimte te verhuren. De eigenaar kan er dus in theorie voor kiezen de woonruimte leeg te laten staan, waarmee hij niet in strijd handelt met de regels van opkoopbescherming.

Opkoopbescherming is evenmin hetzelfde als verhuurverbod. Een verhuurverbod impliceert een verbod de woning voor onbepaalde tijd te verhuren. Opkoopbescherming verbiedt het enkel om de woonruimte gedurende de eerste vier jaar na aankoop te verhuren (of op andere wijze in gebruik te geven). Na verloop van deze vier jaar staat het de eigenaar of verhuurder vrij de woning te verhuren. In theorie kan de eigenaar er dus voor kiezen de woonruimte vier jaar leeg te laten staan, om deze vanaf de eerste dag van het vijfde jaar te gaan verhuren.

Opkoopbescherming in Arnhem

Opkoopbescherming in Arnhem dus. De opkoopbescherming geldt niet in de gehele gemeente Arnhem, maar enkel in bepaalde wijken. De hoeveelheid wijken waarin de regeling geldt, is wel zodanig groot, dat ik graag verwijs naar het overzicht van wijken opgenomen in artikel 13 van de Huisvestingsverordening Arnhem. Rode lijn is dat wijken waarin de leefbaarheid naar het oordeel van de gemeente onder druk staat, voor opkoopbescherming zijn aangewezen. Voorbeelden hiervan zijn de wijken Spijkerkwartier, Presikhaaf (Oost en West) en Malburgen-Oost (Noord en Zuid) en Malburgen-West.

Maar niet álle woonruimten in deze wijken vallen onder de opkoopbescherming. Enkel woonruimten met een WOZ-waarde van € 325.000 of lager vallen onder de beschermde status. Woningen met een WOZ-waarde hoger dan dit bedrag blijven dus beschikbaar voor huur en verhuur, óók als deze gelegen zijn in een van de beschermde wijken.

Verhuurvergunning en verhuurverbod

Voor de startdatum van de vierjaarstermijn is de datum van aankoop (lees: de schriftelijke koopovereenkomst) niet het ijkpunt, maar de datum van sleuteloverdracht (lees: de inschrijving van de akte door de notaris in de registers). Het is mogelijk bij de gemeente Arnhem een zogenaamde ‘verhuurvergunning’ of ‘verhuurvergunning opkoopbescherming’ aan te vragen, om de woonruimte in strijd met de opkoopbescherming te mogen verhuren.

Deze verhuurvergunning móet door de gemeente worden verleend 1) als de woning wordt verhuurd aan een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad, 2) als de eigenaar ten minste een jaar de eigendom van de woning heeft gehad en deze dan tijdelijk, voor maximaal een jaar, verhuurt aan een derde, 3) als de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. De vergunning kán door de gemeente worden verleend als de woning is aangekocht door een gecertificeerde/gecontracteerde zorgaanbieder om te worden verhuurd aan cliënten van deze zorgpartij met een zorgindicatie, of als het belang dat gediend wordt met de verhuur van de woning naar het oordeel van het College van B&W zwaarder moet wegen dan het belang van het behouden van de woning voor de kopersmarkt.

De praktijk zal laten zien op welke wijze het College van B&W met deze bevoegdheid zal omgaan, voor zover mij bekend heeft het College van B&W hiervoor nog geen beleid vastgesteld. Naar verwachting zal het College van B&W terughoudend met deze bevoegdheid omgaan, en een vergunning énkel verlenen in zwaarwegende gevallen.

Verhuren zonder vergunning

De gemeente Arnhem laat met de nieuwe regels zien weinig geduld te hebben met overtreders van de opkoopbescherming. Voor een eerste overtreding van de Wet opkoopbescherming (althans de Huisvestingswet / Huisvestingsverordening Arnhem) kan direct een bestuurlijke boete van maximaal € 21.750 worden opgelegd. En als al eerder een bestuurlijke boete voor een overtreding van de opkoopbescherming is opgelegd (binnen een tijdvak van vier jaar ervoor), kan zelfs direct een bestuurlijke boete van € 87.000 worden opgelegd (!).

Ter vergelijking: in Nijmegen kan een opvolgende overtreding bestraft worden met een maximale boete van € 22.500, en in Amsterdam met een bestuurlijke boete van maximaal € 43.500. De gemeente Arnhem lijkt dus in vergelijking met andere gemeenten bijzonder weinig geduld te hebben met personen die meer dan eenmaal de opkoopbeschermingsregels overtreden.

Overtreding van de regels kan verder resulteren in de oplegging van een last onder dwangsom, een intrekking van een eerder verleende vergunning, of in de oplegging van last onder bestuursdwang. Het is daarom raadzaam om u zich voorafgaand aan de aankoop van een woonruimte goed te laten informeren, als u voornemens bent deze te gaan verhuren of op andere wijze in gebruik te geven aan een derde. Overweegt u een vergunningsaanvraag in te dienen om af te mogen wijken van de regels? Doet u dit dan tijdig, omdat de beoordeling van een aanvraag de nodige tijd in beslag kan nemen, en u wilt voorkomen dat u hierdoor in de knoop komt met belangrijke beslissingsmomenten in het kader van de aankoop.

Advocaat geeft tips vergunningsaanvraag

Voor iedere aanvraag van een vergunning heeft te gelden dat het raadzaam is deze goed voor te bereiden, en er dus voor te zorgen dat u beschikt over alle (of zoveel mogelijk) gegevens en documenten, alvorens u tot de indiening van de aanvraag overgaat.

Gelijktijdig is het bij opkoopbescherming verstandig de aanvraag op tijd in te dienen, zodat u op een later moment niet geconfronteerd wordt met de situatie dat u de woning daadwerkelijk wil gaan verhuren, of dat u zelfs al met een huurder heeft afgesproken de woning vanaf een bepaalde datum aan hem/haar te zullen verhuren, maar dat de vergunning hiervoor nog niet verleend is. Kortom, start op tijd met de vergunningsaanvraag!

Voldoet u aan één van de gevallen waarin de gemeente de vergunning móet verlenen? Geef dit dan duidelijk aan in uw aanvraag, zodat hierover geen discussie kan komen te bestaan. Bent u van mening dat uw situatie een zwaarwegend geval is waarvoor de gemeente bij wijze van uitzondering een vergunning zou moeten verlenen? Geef ook dit dan duidelijk aan, het liefst met een onderbouwing en bewijsstukken.

Advocaat handhaving gemeente

Naar mijn inschatting zal er de komende tijd de nodige discussie tussen woningbezitters en de gemeente Arnhem zijn over het al dan niet overtreden van de regels van opkoopbescherming. Mogelijk gaat dit leiden tot de oplegging van (forse) bestuurlijke boetes. Denkbaar is bijvoorbeeld dat een verhuurder van mening is dat de aangekochte woonruimte reeds langer dan zes maanden verhuurd werd op het moment van eigendomsoverdracht, en dat de woning daarom níet onder de beschermde woonruimten valt, terwijl de gemeente hier anders over denkt. Of dat voor de woning een verhuurvergunning verkregen is, maar dat niet voldaan wordt aan de voorwaarden die in de vergunning zijn opgenomen. In dit soort gevallen is te verwachten dat de gemeente Arnhem handhavend zal optreden, bijvoorbeeld door de oplegging van een bestuurlijke boete, een last onder dwangsom of de intrekking van de vergunning. Discussie is daarnaast te verwachten over de weigering van de gemeente een verhuurvergunning te verlenen. In al deze gevallen doet u er als woningeigenaar raadzaam aan u goed te laten informeren, en zo nodig te laten bijstaan door een advocaat opkoopbescherming.

Bewijs verzamelen!

Een laatste tip: bewijs verzamelen! Neem het voorbeeld hiervoor van de verhuurder die van mening is dat de aangekochte woonruimte al langer dan zes maanden verhuurd werd op het moment van de aankoop, en de woning daarom niet onder de opkoopbescherming valt. In een discussie of procedure met de gemeente zal het waarschijnlijk aan deze eigenaar zijn om aannemelijk te maken (of zelfs te bewijzen) dat de woonruimte inderdaad al langer dan zes maanden verhuurd werd. Om hieraan te kunnen voldoen, is het wenselijk om over bewijsmiddelen te beschikken waaruit dit blijkt, bijvoorbeeld bankafschriften waaruit blijkt van huurbetalingen, of schriftelijke huurovereenkomsten.

Advocaat Arnhem

Wilt u meer weten over de nieuwe regels voor opkoopbescherming of zelfbewoning in Arnhem? Of wordt u geconfronteerd met handhavend optreden (bijvoorbeeld een last onder dwangsom) door de gemeente? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met mij (Bart van Hoof, 06-41565134 of bart@ijzeradvocaten.nl) of een andere handhavingsadvocaat van IJzer Advocaten. Ons kantoor is gevestigd in Nijmegen, maar wij kunnen u ook informeren over opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht in andere gemeenten, bijvoorbeeld Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag, Delft, Groningen, Maastricht, Eindhoven, Breda, Tilburg, Leeuwarden, Almere, Amersfoort, Zwolle, Middelburg en Leiden.