Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad het veelbesproken Didam-arrest gepubliceerd. Hierin heeft de Hoge Raad vastgelegd dat de uitgifte van onroerende zaken door een overheid moet voldoen aan de eisen van het publiekrecht. In het bijzonder moet worden voldaan aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Er dient een openbaarmaking van de verkoop plaats te vinden die voldoet aan de eis van een ‘passende mate van openbaarheid’, en vervolgens dient een selectieprocedure te worden uitgevoerd met behulp van selectiecriteria die objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Voor verdere informatie over deze vereisten kunt u onze blog over het Didam-arrest raadplegen.
Het Didam-arrest liet, ondanks het schokeffect dat het teweeg heeft gebracht in de wereld van overheidsprivaatrecht, ook een scala aan vragen achter. Zo is het de vraag of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur óók van toepassing zijn op andere overeenkomsten en privaatrechtelijke handelingen van de overheid dan de verkoop van grond. Een andere resterende vraag, waar in deze blog verder op zal worden ingegaan, is de vraag wat nu moet gebeuren met uitgifteprocedures die vlak vóór het Didam-arrest zijn voltooid, en waarvan het nog maar de vraag is of deze rechtmatig zijn verricht.
Onlangs heeft de Rechtbank Gelderland in een dergelijke zaak een tussenvonnis gewezen, waarin een voorlopig oordeel werd gegeven over de uitgifteprocedures in de gemeente Zevenaar. In deze procedure hebben advocaten Stef Nuijen en Bart van Hoof (IJzer Advocaten) de eisende partijen bijgestaan.
Didam-arrest en lopende gronduitgifte particulieren
In Zevenaar wordt al jaren hard gewerkt aan de realisatie van een nieuwe wijk genaamd ‘Groot Holthuizen’. In deze wijk zijn de afgelopen jaren diverse buurtschappen gebouwd, waarvan grote delen via uitgifteprocedures zijn verkocht en bebouwd. De gemeente Zevenaar heeft in deze buurtschappen diverse kavels te koop aangeboden, en via een aantal uitgifteprocedures verkocht.
In 2021 is de gemeente overgegaan tot de uitgifte van de kavels in de buurtschappen ‘De Holtkamp’ en ‘De Stede’. Hiervoor is een uitgifteprocedure vastgesteld, waarbij de gemeente een aantal regels/voorwaarden heeft bepaald. Deze regels zijn bijgevoegd bij de bekendmaking van de uitgifteprocedure. Één van de leidende regels was dat de selectie zou plaatsvinden op basis van inschrijftijd, waarbij een eerdere inschrijfdatum bij een eerdere uitgifteprocedure zou resulteren in een grotere kans op een hoge plaatsing op de selectielijst. Eerdere inschrijvingen bij eerdere uitgiftes werden aldus meegenomen in de opbouw van inschrijftijd.
Bij deze uitgifte zijn enkele burgers na enige tijd aangeduid als de gelukkigen. Deze mensen hadden een positie verworven die maakte dat de gemeente, volgens haar eigen voorwaarden, met hen in gesprek zou gaan over de verkoop van de percelen in de desbetreffende buurtschappen. Voor veel van deze mensen betekende dit een naderend einde van een lange zoektocht naar enige, of de juiste, woonruimte voor henzelf en hun families.
Toen de uitgifteprocedure echter op zijn einde liep, wees de Hoge Raad het arrest in de nu bekende casus uit Didam. Dit was voor de gemeente Zevenaar de aanleiding om haar eigen uitgifteprocedure inzake de kavels in de buurtschappen ‘De Holtkamp’ en ‘De Stede’ nader tegen het licht te houden. Dit heeft er uiteindelijk in geresulteerd dat de gemeente de uitgifteprocedure, waarin aan diverse burgers inmiddels was medegedeeld dat er met hen in overleg zou worden getreden inzake de verkoop van de percelen, stopte. De burgers die kort daarvoor waren aangeduid als de gelukkigen, konden nu opnieuw deelnemen aan een tweede uitgifteprocedure, die volgens de gemeente Zevenaar zou plaatsvinden op basis van loting en daardoor wél voldeed aan de eisen van het Didam-arrest.
Enkele gedupeerde burgers lieten het daar echter niet bij zitten, en hebben met de hulp van IJzer Advocaten besloten om een procedure te starten tegen de gemeente Zevenaar. Dit om hun positie als door de gemeente geselecteerde kopers te waarborgen.
Stopzetten uitgifteprocedure onrechtmatig
De Rechtbank Gelderland heeft zich in deze procedure op 22 juni 2022 voor het eerst uitgelaten over deze gang van zaken. In de uitspraak (ECLI:NL:RBGEL:2022:3065) komt de rechtbank tot de voorlopige conclusie dat het handelen van de gemeente Zevenaar, door het afbreken van de eerste uitgifteprocedure, mogelijk is te zien als een onrechtmatige handeling. Zodoende heeft de Rechtbank besloten om de tweede uitgifteprocedure, op basis van loting, te schorsen.
Namens eisers is gesteld dat het stopzetten van de eerste uitgifteprocedure als onrechtmatig heeft te gelden. Deze uitgifteprocedure uit 2021 voldeed namelijk aan alle door de Hoge Raad in het Didam-arrest geformuleerde vereisten. Allereerst was deze eerste uitgifteprocedure, tezamen met alle bijbehorende regels en voorwaarden, aangekondigd en bekendgemaakt. Daarna heeft er een selectie plaatsgevonden op basis van de bekendgemaakte en objectieve, toetsbare en redelijke criteria.
De gemeente heeft zich echter op het standpunt gesteld dat de eerste uitgifteprocedure niet voldeed aan de in het Didam-arrest neergelegde eisen. Met name het feit dat werd geselecteerd op inschrijftijd, waarbij de inschrijftijd in voorgaande uitgifteprocedures werd meegenomen, achtte de gemeente onbehoorlijk. Dit zou namelijk een strijdigheid opleveren met het transparantiebeginsel, nu voor andere geïnteresseerden/gegadigden niet duidelijk zou zijn dat een sterkere positie in de procedure kon worden verkregen door de inschrijving bij een oudere procedure.
Naar aanleiding van deze beide standpunten heeft de Rechtbank uiteindelijk geoordeeld dat een uitgifteprocedure, conform het Didam-arrest, aan een aantal vereisten moet voldoen. Zo moet de gemeente met in achtneming van de haar toekomende beleidsruimte criteria opstellen aan de hand waarvan kopers worden geselecteerd. Deze moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Daarnaast moet de gemeente een ‘passende mate van openbaarheid’ verzekeren. Deze openbaarheid moet zien op een aantal zaken, te weten:
- De beschikbaarheid van de onroerende zaak;
- De selectieprocedure;
- Het tijdschema;
- De toe te passen selectiecriteria;
Tenslotte moet de gemeente tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure informatie over deze vier aspecten bekendmaken op een zodanige wijze dat de potentiële gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
Vervolgens beoordeelt de Rechtbank in zijn tussenvonnis of de eerste uitgifteprocedure uit 2021 voldoet aan deze, uit het Didam-arrest voortvloeiende, eisen. Daarbij besteedt de Rechtbank voornamelijk aandacht aan de toetsbaarheid van de voorwaarde dat er werd geselecteerd aan de hand van inschrijftijd, en dat de inschrijftijd van voorgaande uitgifteprocedures werd meegenomen in de uitgifteprocedure die centraal staat in deze procedure. Dit argument vormt namelijk de basis van het standpunt van de Gemeente.
De Rechtbank komt tot het oordeel dat deze voorwaarde, in tegenstelling tot hetgeen de gemeente betoogde, wél voldeed aan de eisen uit het Didam-arrest. Hoewel er inderdaad burgers op de inschrijflijst stonden – en een voordelige positie innamen – op basis van een eerdere inschrijving, waren dit enkel geïnteresseerden die reeds bij eerder uitgiftes waren ingeschreven. Er is dan ook géén sprake van een ‘sluiproute’ waarin andere geïnteresseerden een voorrangspositie konden bewerkstelligen. Hierdoor komt de Rechtbank tot het oordeel dat sprake is van een volledig toetsbare voorwaarde, die daardoor niet in strijd was met het vereiste van transparantie.
Omdat de uitgifteprocedure niet in strijd is met de in het Didam-arrest gestelde criteria, komt de Rechtbank vervolgens tot de conclusie dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door deze procedure desondanks af te breken. Daarbij laat de Rechtbank meewegen dat er reeds een lijst met kopers was vastgesteld, er niet kon worden onderhandeld over de koopovereenkomsten, en dus kon worden gesteld dat de sluiting van een koopovereenkomst slechts een formaliteit zou zijn geweest. De Rechtbank constateert daarbij dat eisers er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat voor de kavels een koopovereenkomst tot stand zou komen als deze procedure niet was gestaakt. Uit de uitgifteprocedure en de fase waarin deze verkeerde, vloeide een vertrouwen voort waarop eisers mochten vertrouwen. Nu dit vertrouwen werd geschaad door het beëindigen van deze procedure, heeft de gemeente in strijd gehandeld met het vertrouwensbeginsel.
Deze schending van vertrouwen resulteert in de schending van een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur, en daarmee in een schending van artikel 3:14 BW. De Gemeente handelt door de schending van het vertrouwensbeginsel in strijd met een ongeschreven regel van publiekrecht. Aangezien de Rechtbank verder concludeert dat het belang van eisers bij een schorsing van de uitgifteprocedure groot is, en de gemeente daar tegenover geen voldoende zwaarwegend belang kon stellen, heeft de Rechtbank in het tussenvonnis besloten de tweede uitgifteprocedure te schorsen.
Tips en lessen advocaat gronduitgifte
Uit dit tussenvonnis zijn een aantal lessen te halen. Allereerst kan het afbreken van een procedure die voldoet aan de vereisten uit het Didam-arrest leiden tot een op zichzelf staande schending van vertrouwen, en daarmee een schending van artikel 3:14 BW. Het is daarmee voor gemeenten zaak om de reeds ingezette procedures te evalueren, en te bekijken of deze voldoen aan de vereisten uit het Didam-arrest. Het afbreken van een rechtmatige procedure kan immers, gezien het tussenvonnis van Rechtbank Gelderland, juíst resulteren in een schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
Voor burgers die reeds een positie hebben verworven op basis van een uitgifteprocedure, is het tegelijkertijd mogelijk om hun rechtspositie te verdedigen, nu blijkt dat een schending van een reeds opgebouwde positie kan leiden tot een nieuwe schending van artikel 3:14 BW. Wanneer een gemeente desondanks overgaat tot het beëindigen van een rechtens juiste uitgifteprocedure, dan is het mogelijk dat er door de mogelijke schending van het vertrouwensbeginsel tevens een mogelijkheid tot schadevergoeding voor de burger ontstaat.
Advocaat overheidsprivaatrecht en contracteren met de overheid
Indien u een advocaat nodig heeft naar aanleiding van vraagstukken over het overheidsprivaatrecht en contracten met de overheid, dan staan de advocaten van IJzer Advocaten voor u klaar. Bij IJzer Advocaten zijn diverse advocaten deskundig op het gebied van het bestuursrecht en het snijvlak van het civiel- en bestuursrecht. Voor vragen kan u terecht bij Stef Nuijen, Bart van Hoof, Nina Verhoef en Anton Smetsers. Onze advocaat gronduitgifte Stef Nuijen is bereikbaar via telefoonnummer 024 – 30 30 365 of 06 – 20 38 36 98. Per e-mail kunt u Stef Nuijen bereiken via stef@ijzeradvocaten.nl.
In-house seminar op maat?
IJzer Advocaten heeft een in-house seminar op maat ontwikkeld voor gemeenten, ontwikkelaars, bedrijven en andere zakelijke partijen die alle ins & outs willen (leren) kennen omtrent het Didam-arrest en de uitgifte van onroerende zaken door de overheid. Meer informatie hierover? Neem dan contact op met Bart van Hoof via telefoonnummer 024 – 30 30 365 of 06 – 41 56 51 34, of per e-mail: bart@ijzeradvocaten.nl.