De Wet goed verhuurderschap (Wgv) geeft gemeenten sinds 1 juli 2023 ruime bevoegdheden om op te treden tegen ongewenst verhuurgedrag, waaronder het opleggen van forse boetes. Nu gemeenten deze bevoegdheden steeds actiever inzetten, laat een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 18 juni 2026 (ECLI:NL:RBAMS:2026:5564) zien dat daar grenzen aan zijn. De voorzieningenrechter plaatst kritische kanttekeningen bij het direct opleggen van hoge boetes zonder verhuurders eerst de kans te geven hun gedrag te herstellen. Het direct opleggen van een boete is namelijk niet in overeenstemming met de bedoeling van de wetgever.
De zaak: € 25.000 boete wegens te hoge huurprijs
De gemeente Amsterdam heeft een verhuurder een bestuurlijke boete van € 25.000 opgelegd vanwege overtreding van artikel 2a, eerste lid, Wgv. Dit artikel is ingevoerd met de Wet betaalbare huur. Volgens de gemeente wordt voor de woning een huurprijs gevraagd die ruim 65% boven de maximaal toegestane huurprijs ligt op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Daarnaast besluit de gemeente de gegevens van de verhuurder openbaar te maken op grond van artikel 20 Wgv.
De verhuurder maakte bezwaar en vroeg de voorzieningenrechter om beide besluiten te schorsen.
Geschil over het energielabel
Partijen verschillen van mening over welk energielabel bij de woningwaarderingsstelsel-puntentelling moest worden betrokken. Opvallend is dat de rechtbank zich niet inhoudelijk uitlaat over de vraag of daadwerkelijk sprake is van een overtreding.
Als uitgegaan wordt van energielabel E, komt de woning uit op 127 punten en is sprake van een gereguleerde huurwoning waarvoor de gevraagde huurprijs te hoog was. Op basis van het later afgegeven energielabel C komt de woning uit op 144 punten, waardoor geen sprake zou zijn van een overtreding.
De voorzieningenrechter vindt deze discussie te complex voor een voorlopige voorzieningenprocedure en laat de inhoudelijke beoordeling over aan de bezwaarprocedure.
De kern van de uitspraak: meteen een boete?!!
Voor verhuurders is vooral het oordeel over de handhaving van belang.
Amsterdam hanteert een handhavingsstrategie waarbij bij ernstige overtredingen direct een bestuurlijke boete wordt opgelegd. Een huurprijs die meer dan 50% boven het toegestane maximum ligt, wordt daarbij als een ernstige overtreding aangemerkt.
De voorzieningenrechter plaatst daar kritische kanttekeningen bij.
De rechtbank verwijst naar zowel de Memorie van Toelichting bij de Wet goed verhuurderschap als naar de parlementaire geschiedenis van (de latere invoering van) artikel 2a Wgv (Kamerstukken II, 2021-2022, 36 130, nr. 3, p. 46 en Kamerstukken II, 2023 – 2024, 36 496, nr. 12, p. 32). Daaruit volgt uitdrukkelijk dat de wetgever voor ogen heeft dat een verhuurder in ieder geval eerst de kans moet krijgen om door middel van een waarschuwing of herstelsancties zijn gedrag aan te passen.
Onder een herstelsanctie wordt verstaan een last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang. Deze maatregelen zijn erop gericht een overtreding te beëindigen of herhaling te voorkomen (zie ook deze blog). Een boete heeft daarentegen een bestraffend karakter (zie ook deze blog).
Pas wanneer een verhuurder vervolgens zijn gedrag niet wijzigt, ligt het opleggen van een bestuurlijke boete voor de hand. De bedoeling van de wetgever is dat er niet meteen een boete wordt opgelegd. Dit is een belangrijk signaal, juist omdat veel gemeenten in hun handhavingsbeleid momenteel de mogelijkheid hebben opgenomen om direct, afhankelijk van de zwaarte van de overtreding, voor een boete te kiezen.
Hoewel de Wgv gemeenten niet verplicht eerst een herstelsanctie op te leggen, oordeelt de rechtbank dat de gemeente onvoldoende heeft gemotiveerd waarom in dit concrete geval direct een boete is opgelegd.
Volgens de voorzieningenrechter is de enkele verwijzing naar bedrijfsmatige verhuur en de ernst van de overtreding onvoldoende om af te wijken van de bedoeling van de wetgever.
Alle omstandigheden moeten worden meegewogen
De rechtbank wijst daarnaast op een tweede belangrijk punt.
De verhuurder had aangevoerd dat:
- zij de woning pas recent in verhuurde staat had gekocht;
- zij de betreffende huurovereenkomst niet zelf was aangegaan;
- zij na constatering van de vermeende overtreding had meegewerkt aan het onderzoek; en
- zij het betwiste deel van de huurbetalingsverplichting had opgeschort.
Volgens de voorzieningenrechter heeft de gemeente deze omstandigheden onvoldoende betrokken bij haar besluitvorming. Bij handhaving van de Wgv blijft maatwerk vereist. Gemeenten moeten kunnen uitleggen waarom een zware boete in het specifieke geval proportioneel is.
Openbaarmaking niet vanzelfsprekend
Minstens zo relevant is het oordeel over de openbaarmaking van gegevens.
De Wgv bevat een regeling waarbij gemeenten opgelegde bestuurlijke boetes openbaar kunnen maken (art. 20 Wgv). Dat kan aanzienlijke reputatieschade veroorzaken, zeker wanneer publicatie plaatsvindt via gemeentelijke websites of persberichten.
De voorzieningenrechter acht dat risico zwaarwegend. Wanneer de gegevens eenmaal openbaar zijn gemaakt, blijft die informatie vaak langdurig online vindbaar, ook als later blijkt dat het boetebesluit geen standhoudt.
Omdat de gemeente onvoldoende heeft gemotiveerd waarom onmiddellijke publicatie noodzakelijk was, is ook het openbaarmakingsbesluit geschorst.
Wat betekent deze uitspraak voor verhuurders?
Hoewel het slechts gaat om een voorlopige voorziening en de bezwaarprocedure nog loopt, bevat de uitspraak enkele belangrijke signalen.
- Zware motiveringsplicht voor gemeenten
De rechtbank kijkt kritisch naar beleid waarbij direct hoge boetes worden opgelegd zonder voorafgaande herstelmogelijkheid. De bedoeling van de wetgever is immers dat er niet meteen een boete wordt opgelegd. Gemeenten die toch direct een boete opleggen, zullen daarom goed moeten uitleggen waarom een waarschuwing of herstelsanctie in een concreet geval niet zou volstaan.
- Alle omstandigheden zijn relevant
Ook bij duidelijke overtredingen van huurprijsregels moeten gemeenten rekening houden met de specifieke omstandigheden van de situatie en de verhuurder. Een standaardmatige toepassing van beleidsregels volstaat niet.
- Openbaarmaking is niet automatisch toegestaan
De reputatieschade door de publicatie van het boetebesluit kan groot zijn. Gemeenten zullen moeten motiveren waarom onmiddellijke openbaarmaking noodzakelijk is, zeker wanneer de rechtmatigheid van de boete nog niet vaststaat.
- Controleer puntentelling en energielabels zorgvuldig
De zaak laat zien hoe groot de financiële gevolgen kunnen zijn van een discussie over enkele woningwaarderingsstelsel-punten. Een verschil tussen energielabel E en C maakt hier mogelijk het verschil tussen wel of geen overtreding en tussen geen sanctie of een boete.
Conclusie
De uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 18 juni 2026 is één van de eerste rechterlijke uitspraken waarin de gemeentelijke handhaving van de Wet goed verhuurderschap kritisch wordt getoetst. De uitspraak benadrukt dat gemeenten niet zonder meer kunnen overgaan tot het opleggen van zware boetes en openbaarmaking van het boetebesluit.
Voor verhuurders is dit een belangrijke bevestiging. De uitspraak bevestigt dat ook onder een handhavingsregime van de Wgv de beginselen van proportionaliteit, zorgvuldigheid en maatwerk onverminderd gelden. Tegelijkertijd onderstreept de zaak het belang van een correcte woningwaarderingsstelsel-puntentelling en een actuele beoordeling van het energielabel. Juist nu gemeenten het toezicht intensiveren, kan een tijdige controle van bestaande huurcontracten en huurprijzen veel problemen voorkomen.
Heeft u vragen over handhaving of de wws-puntentelling in relatie tot energielabels? Neem dan contact op met één van onze specialisten. Wij helpen u graag verder.