De vraag of een ná de peildatum opgesteld energielabel mag meewegen in de WWS-puntentelling, houdt het huurrecht al jaren bezig. Recent zijn drie uitspraken gewezen waaruit blijkt dat rechters, ook na de komst van de Wet betaalbare huur, de lijn van de Hoge Raad blijven volgen. Dat is een goede ontwikkeling voor verhuurders, die wij met belangstelling volgen.
De lijn tot nu toe
Lang was onduidelijk of een energielabel dat pas ná de peildatum werd opgesteld, nog kon meetellen in de puntentelling. Huurders betoogden regelmatig dat alleen een label dat er al bij aanvang van de huurovereenkomst was, kon worden meegeteld bij toetsing van de aanvangshuurprijs.
Op 30 juni 2023 gaf de Hoge Raad hierover duidelijkheid. Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is bedoeld om de kwaliteit van de woonruimte te beoordelen, en die kwaliteit verandert niet doordat een energielabel toevallig later is geregistreerd. Het is, zo oordeelde de Hoge Raad:
“niet noodzakelijk dat de energieprestatie uiterlijk op de peildatum is vastgesteld of dat de gegevens voor het bepalen van de energieprestatie uiterlijk op de peildatum zijn opgenomen. Dit laatste mag ook na de peildatum zijn gebeurd, als maar duidelijk is dat de feitelijke toestand van de woning, voor zover het de energieprestatie betreft, op het moment van de opname niet veranderd is ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.”
Met de komst van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 lijkt dit uitgangspunt te zijn losgelaten. De wetgever lijkt te kiezen voor een andere benadering: niet de kwaliteit van de woonruimte, maar het energielabel dat geldig was op de peildatum is bepalend. De reden voor die wijziging is dat het WWS steeds meer de functie krijgt van een controlemechanisme op basis waarvan handhavingsmaatregelen kunnen worden opgelegd. Daarvoor is het belangrijk dat er zo min mogelijk discussie mogelijk is over het puntenaantal.
De Huurcommissie heeft deze benadering overgenomen en schrijft duidelijk in haar beleidsboek dat een geldige energieprestatie vóór de peildatum moet zijn vastgesteld. Is er op dat moment geen geldig label, dan wordt teruggevallen op het bouwjaar.
Wij waren kritisch op deze wijziging en wezen er al in december 2024 op dat dit op gespannen voet staat met artikel 11 lid 5 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw), dat ongewijzigd is gebleven en nog steeds bepaalt dat de kwaliteit van de woonruimte op de ingangsdatum bepalend is.
“De huurcommissie beoordeelt de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst.”
Het laatste woord leek nog niet gezegd, en dat bewijzen de drie onderstaande uitspraken.
Rechtbank Midden-Nederland 29 april 2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:2298
Huurder had een voorstel gedaan aan de Huurcommissie tot wijziging van de huurprijs per 1 november 2024 en de Huurcommissie verzocht een uitspraak te doen over de redelijkheid van zijn voorstel. Huurder huurt sinds 27 juli 2017 een studio. De huurprijs van de studio bedroeg voor de uitspraak € 580,00 per maand. Volgens de Huurcommissie komt de totale puntentelling van de woning uit op 44 punten. Bij dat aantal punten is een huurprijs van € 259,54 redelijk.
De Huurcommissie had geoordeeld dat het energielabel A voor een studio niet kon worden meegenomen, omdat het was geregistreerd op 12 december 2024 terwijl de peildatum 1 november 2024 was. De Huurcommissie oordeelde dat de uitspraak van de Hoge Raad achterhaald is vanwege de Wet betaalbare huur. De nieuwe wet stelt verplicht om bij aanvang van de voorgestelde ingangsdatum uit te gaan van het op dat moment geldende energielabel. De Huurcommissie kende daarom -15 punten toe op basis van het bouwjaar.
De kantonrechter oordeelde anders:
“De kantonrechter is van oordeel dat voor de beoordeling van het geldende energielabel op de voorgestelde ingangsdatum aangesloten moet worden bij de redenering uit het arrest van de Hoge Raad. Omdat het hier niet gaat om een toetsing van de aanvangshuurprijs zal moeten worden gekeken naar de feitelijke situatie bij toetsing van de huurprijs op de voorgestelde ingangsdatum. Als die overeenkomt met de situatie zoals deze was bij het opmaken van het energielabel, moet gelet op de uitspraak van de Hoge Raad van dat energielabel worden uitgegaan.”
Omdat de verhuurder voldoende had onderbouwd dat er tussen 1 november en 12 december 2024 niets was veranderd aan de feitelijke situatie, werd gerekend met energielabel A. Dat leverde 37 punten op in plaats van -15, een aanzienlijk verschil dus. De overeengekomen huurprijs van € 580,00 per maand bleef daarmee in stand.
Rechtbank Midden-Nederland 13 mei 2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:2830
Huurder huurde sinds 1 april 2019 een zelfstandige woonruimte van verhuurder en had splitsing van de (gestelde) all-in prijs geëist. Op 1 augustus 2025 heeft de Huurcommissie een uitspraak gedaan, waarin zij heeft geoordeeld dat partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen. Verhuurder komt tegen deze uitspraak op en stelt dat partijen geen all-in huurprijs, maar een geliberaliseerde huurprijs zijn overeengekomen.
Omdat verhuurder had gevorderd dat de kantonrechter voor recht zou verklaren dat sprake is van geliberaliseerde huur tussen partijen, moest eerst worden gekeken welke kale aanvangshuurprijs partijen overeen zijn gekomen.
Voor huurovereenkomsten van vóór 1 juli 2024 met een geliberaliseerde huurprijs is het WWS niet dwingend van toepassing, behalve in uitzonderingsgevallen. Een van die uitzonderingsgevallen is, aldus de kantonrechter, de verhuur van zelfstandige woonruimte die op 1 juli 2025 op basis van het WWS in het laag-segment moest worden ingedeeld. Dat is het geval als de woning op dat moment minder dan 144 punten had. Ongeacht of partijen oorspronkelijk een geliberaliseerde huurprijs hebben afgesproken, is het WWS dan ook dwingend van toepassing op de huurovereenkomst en moet de maximale huurprijs dus op basis daarvan worden vastgesteld. De overgangsrechtelijke regels voor huurovereenkomsten van vóór 1 juli 2024 bespraken wij eerder in deze blog.
In deze zaak ging het om de huur van zelfstandige woonruimte die mogelijk onder de genoemde uitzondering valt. Het belangrijkste verschil tussen de puntentellingen is het energielabel waarmee wordt gerekend, namelijk G (-15 punten) of A++ (+48 punten). Dat verschil is op zichzelf bepalend voor de vraag of de woning onder de genoemde uitzondering valt, omdat de puntentelling van de woning met een A++-energielabel op 145 punten uitkomt.
De verhuurder legde een A++-energielabel van 3 april 2025 over. Het struikelblok was hier dat het label niet was opgesteld op basis van de gehuurde woning zelf:
“het overgelegde energielabel [is] in ieder geval niet opgesteld op basis van de huurwoning waar het in deze zaak om gaat.”
Daarom oordeelde de kantonrechter dat er een deskundige moest komen die duidelijkheid hierover kon verschaffen:
“er [moet] alsnog een inspectie worden gedaan van de door huurder gehuurde woning om vast te stellen wat het energielabel daarvan is.
De kantonrechter is van plan om een deskundige te benoemen
Omdat het voor de beoordeling van de vordering van verhuurder en het verweer van huurder nodig is om duidelijkheid te krijgen over welk energielabel de woning heeft, is de kantonrechter van plan een deskundige op het gebied van energielabels te benoemen om daarover een deskundigenbericht uit te brengen.”
Wat is hier de relevantie? De rechter heeft niet gezegd: er is geen geldig label op de peildatum, dus het wordt het bouwjaar. In plaats daarvan benoemt de rechter een deskundige om het juiste energielabel vast te stellen. Dat bevestigt dat ook in deze zaak het energielabel, zelfs als dat later wordt vastgesteld, inhoudelijk wordt beoordeeld in de puntentelling.
Rechtbank Amsterdam 12 mei 2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:4590
De meest uitgesproken motivering vinden we in een uitspraak van de rechtbank Amsterdam.
Huurder huurde sinds 1 maart 2025 een zelfstandige woonruimte van verhuurder. De huurder heeft de Huurcommissie gevraagd de aanvangshuurprijs te toetsen. Op 10 november 2025 heeft de Huurcommissie een uitspraak gedaan waarin zij heeft geoordeeld dat partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen. Zij heeft vervolgens de kale huurprijs en het voorschot servicekosten gesplitst. Op basis van een puntenaantal van 95 heeft zij de maximaal redelijke huurprijs van de woning op € 742,50 (55% van € 1.350,00) en het voorschot servicekosten op € 337,50 (25% van € 1.350,00) vastgesteld. Daarin is gerekend met -15 punten voor de energieprestatie, omdat de woning geen energielabel had. Verhuurder kon zich hier niet in vinden.
Partijen waren het over de feiten eens. Bij aanvang van de huur was alleen een vereenvoudigd energielabel A aanwezig, een label dat niet meetelt voor de puntentelling. Op 5 december 2025 stond er echter een geldig energielabel A geregistreerd. De feitelijke toestand van de woning was in de tussentijd niet gewijzigd. Volgens verhuurder zou hierdoor 37 punten moeten worden toegekend voor het onderdeel energieprestatie. In dat kader verwijst verhuurder expliciet naar de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 30 juni 2023.
De kantonrechter oordeelt dat de toelichting op het WWS weliswaar is gewijzigd met de Wet betaalbare huur, maar dat daaruit niet volgt dat het label op de peildatum moet zijn geregistreerd:
“Met de invoering van de Wet Betaalbare Huur per 1 juli 2024 is een groot aantal wetten en besluiten gewijzigd. Ook is de Toelichting op het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte bij rubriek 4, per 1 juli 2024 gewijzigd. Sinds die datum staat daarin vermeld dat er (voor toekenning van punten aan een energielabel) sprake moet zijn van “de voor een woning geldig vastgesteld energielabel”, alsmede dat daar waar een geldig energielabel ontbreekt de waardering van de energieprestatie wordt bepaald op basis van het bouwjaar van de woning. Nu echter in deze nota niet wordt gesproken over hoe dit zich verhoudt tot het bovengenoemde artikel 11 lid 5 UHW en de bovengenoemde beslissing van de Hoge Raad waarin de feitelijke toestand van het gehuurde op de ingangsdatum juist bepalend wordt geacht en er ook niet wordt gemeld dat hiervan uitdrukkelijk wordt afgeweken, ziet de kantonrechter geen aanleiding zich aan te sluiten bij de bovengenoemde nota van toelichting op het woningwaarderingsstelsel dat er bij aanvang van de huurovereenkomst sprake moet zijn van een officieel vastgesteld energielabel.
Tussen partijen is niet in geschil dat de omstandigheden die hebben geleid tot energielabel A met registratiedatum 5 december 2025 ten tijde van de peildatum van 1 maart 2025 al aanwezig waren. Dit betekent dat vast is komen te staan dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst al de duurzaamheidsvoorschriften voor energielabel A had. Dat het energielabel bij aanvang van de huurovereenkomst nog niet was afgegeven, doet, gelet op wat de Hoge Raad in rechtsoverweging 4.3.1. van het eerder genoemde arrest heeft overwogen, niet ter zake. De kantonrechter zal, onder verwijzing naar Bijlage 1 onder A van het Besluit Huurprijzen Woonruimte, 37 punten toekennen voor het energielabel van de woning waardoor het totaal aantal punten voor het gehuurde op 149 uitkomt. Bij dat puntenaantal hoort een maximaal redelijke aanvangshuurprijs van € 939,75. Nu dit bedrag hoger is dan de ambtshalve vastgestelde huurprijs van 742,50 per maand, zal laatstgenoemd bedrag als huurprijs worden vastgesteld met ingang van 1 maart 2025.”
Wat betekent dit voor verhuurders?
Deze drie uitspraken zijn goed nieuws. Rechters lijken ook onder de Wet betaalbare huur vast te houden aan de lijn van de Hoge Raad: als de feitelijke toestand van de woning niet is gewijzigd, mag een later verkregen energielabel worden meegenomen in de puntentelling.
Dat is naar onze mening terecht. Het WWS is primair bedoeld om de kwaliteit van de woonruimte te vertalen in een redelijke huurprijs. Als een woning aantoonbaar energiezuinig is, en dat op de peildatum ook al was, is er geen goede reden om die kwaliteit buiten beschouwing te laten alleen maar omdat het formele label er nog niet was.
De discussie is nog niet voorbij en wij houden de verdere rechtsontwikkeling op dit punt goed in de gaten. Heeft u een vraag over uw specifieke situatie? Neem dan gerust contact met ons op.