Op 14 november 2023 is de Wet vaste huurcontracten aangenomen in de Eerste Kamer. Met die wet wordt de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten beperkt tot enkele categorieën huurders. Als deze wet ingaat, kunnen verhuurders alleen nog aan bepaalde groepen huurders een tijdelijke huurovereenkomst aanbieden. Welke categorieën huurders zijn dat? Dat staat niet in de wet zelf, maar wordt geregeld in een afzonderlijke regeling van de minister.
De minister heeft een conceptregeling voorbereid. Om input uit de samenleving op te halen is dat concept gepubliceerd. Iedereen die er een mening over heeft, mag commentaar leveren. [Update: er is inmiddels een gewijzigde conceptregeling ingediend bij de Eerste en Tweede Kamer. Daarover publiceren wij binnenkort een blog.]
Wat staat er in de conceptregeling?
De categorieën die de minister wil aanwijzen zijn:
- huurders die voor hun studie tijdelijk in Nederland wonen;
- huurders die vanwege werkzaamheden tijdelijk een andere woning nodig hebben;
- huurders die in verband met relationele problemen of geweld tijdelijk onderdak nodig hebben;
- huurders die mantelzorg verlenen of ontvangen;
- huurders met een tweedekansovereenkomst of die begeleiding krijgen;
- kinderen of kleinkinderen die willen blijven wonen in de woning waar zij tot dan met hun (inmiddels) overleden ouder of grootouder woonden;
- huurders die in verband met co-ouderschap een woning in de buurt van de andere ouder nodig hebben na een geëindigde relatie;
- ex-verslaafden met begeleiding.
Tijdens de voorbereiding van de Wet vaste huurcontracten leek het erop dat er meer huurders in aanmerking zouden komen voor tijdelijke huurovereenkomsten. In de eerste categorie zouden ook arbeidsmigranten en bijvoorbeeld ook Nederlandse studenten en werkenden vallen, als zij afkomstig waren uit een andere gemeente.
Geen arbeidsmigranten
De minister heeft arbeidsmigranten uitgesloten van dit type tijdelijke huurovereenkomsten omdat dit type contract volgens onderzoek weinig gebruikt zou worden voor arbeidsmigranten. Het is de vraag of dat correct is. De Wet goed verhuurderschap maakt het juist sinds kort noodzakelijk om de huurovereenkomst en de arbeidsovereenkomst in afzonderlijke overeenkomsten vast te leggen. Een tijdelijke overeenkomst wordt daarom misschien juist op korte termijn meer gebruikt voor arbeidsmigranten.
De minister merkt op dat er wordt gewerkt aan een speciale opzeggrond voor arbeidsmigranten. Daarmee blijft het wellicht toch eenvoudig mogelijk om huurovereenkomsten met arbeidsmigranten te beëindigen bij het einde van de arbeidsrelatie.
Geen Nederlandse studenten
De categorie studenten is beperkt tot studenten die uit het buitenland afkomstig zijn. Nederlandse studenten wordt het niet mogelijk gemaakt om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten. Dat is gedaan om te voorkomen dat de tijdelijke overeenkomsten te gemakkelijk ingezet kunnen worden. Dit kan wel een ongelijkheid in de hand werken: de kans is groter dat verhuurders liever een tijdelijke huur sluiten met een internationale student dan een vaste huur met een Nederlandse student. De minister lijkt dat effect niet te hebben afgewogen.
Het is de vraag of voor verhuurders de behoefte aan tijdelijke overeenkomsten bij verhuur aan buitenlandse studenten groot is: de kans dat een internationale student na het einde van zijn studie in dezelfde woning blijft wonen is toch al niet groot.
Andere specifieke categorieën
Verder kan een tijdelijke huurovereenkomst worden aangeboden aan iemand die tijdelijk onderdak nodig heeft na vertrek uit de vorige woning in verband met geweld en/of problemen in de rationele sfeer. Ook andere personen waarvan de relatie geëindigd is kunnen – als zij in de buurt van de andere ouder van hun minderjarige kind willen blijven wonen – volgens dit ontwerp een tijdelijke huurovereenkomst sluiten. Dat geldt ook voor de kinderen of kleinkinderen van de vorige huurder, als zij op het moment van overlijden ook in de woning woonden. Het is dan wel vereist dat zij hun hoofdverblijf hadden.
Wanneer treden deze categorieën in werking?
Het besluit van de minister is nog niet definitief. Het is alleen nog een concept. Iedereen die er een mening over heeft, kan die mening kenbaar maken. Pas als de minister die meningen heeft gelezen en eventueel in de regeling verwerkt, gaan de Tweede en Eerste Kamer erover stemmen. De regeling is dus voorlopig nog niet definitief. Daarmee blijft ook de huidige (ruime) mogelijkheid nog even bestaan om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten.
Naar verwachting worden de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur beperkt vanaf 1 juli 2024. Maar het kan zijn dat de regeling eerder of later wordt ingevoerd. De nieuwe regels gelden alleen voor nieuwe contracten die na die de invoering worden ondertekend.
Reageren op het ontwerp
Wil je reageren op dit ontwerp? Dat kan online, op internetconsultatie.nl. De consultatie is open tot 4 december 2023. Wil je meer weten over de ontwikkelingen op het gebied van tijdelijke huurcontracten? Neem dan contact op met een van onze specialisten.