Wat zijn de te verwachten maatregelen vanwege de voorgenomen regulering middenhuur?

Het vinden van een betaalbare huurwoning is voor velen steeds lastiger geworden. Met name huurders met lage- en middeninkomens hebben grote moeite om een huurwoning te vinden. Daar komt bij dat personen met inkomens, nét boven de inkomensgrens voor sociale huurwoningen, zich vaak niet een huurwoning in de vrije huursector of koophuis kunnen veroorloven. Zij lijken steeds vaker tussen schip en wal te raken. Deze schaarste van betaalbare huurwoningen maakt dat vanuit het kabinet het voornemen bestaat om het middenhuursegment te gaan reguleren. Concreet zal dit in de toekomst nieuwe huurwetgeving en -regels betekenen. Wat zijn de te verwachten maatregelen vanwege de voorgenomen regulering middenhuur? Met welke factoren kan u als verhuurder en vastgoedbelegger alvast rekening houden?

Huidige stand van zaken middenhuur

Graag stel ik voorop dat op het moment van schrijven van dit blog nog géén sprake is van nieuwe huurwetgeving. Het voornemen om de middenhuur te gaan reguleren is op dit moment nog in behandeling en niet definitief. Hugo de Jonge (minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) heeft een Kamerbrief Regulering middenhuur geschreven aan de voorzitter van de Tweede Kamer. In deze brief staan een aantal belangrijke voorgenomen huurwijzigingen opgenomen. De Jonge sluit zijn brief af met de mededeling dat het de verwachting is dat het (concept) wetsvoorstel ‘Regulering Middenhuur’ begin 2023 in consultatie wordt gebracht. Via een dergelijke internetconsultatie worden eerst meningen en ideeën van burgers en bedrijven verzameld over een wetsvoorstel. Daarna zal het wetsvoorstel worden ingediend bij de Tweede Kamer, waarna het (bij voldoende stemmen) nog door de Eerste Kamer moet worden aangenomen. 

Oók kamerlid Bromet heeft een (afzonderlijk) voorstel tot het reguleren van de middenhuur ingediend. Dit wetsvoorstel genaamd ‘Wet eerlijke huur’ is al in consultatie geweest en loopt dus op dat vlak iets vóór op het voornemen van De Jonge. Qua inhoud wijkt het wetsvoorstel Wet eerlijke huur op een aantal punten af van de voorgenomen wet Regulering middenhuur. Ondanks dat de Wet eerlijke huur al in consultatie is geweest, is het mijn verwachting dat dit wetsvoorstel reeds ingehaald (en achterhaald) is of nog zal worden door de brief van De Jonge en het te verwachten wetsvoorstel Regulering middenhuur. Hoe dit daadwerkelijk vorm gaat krijgen moet nog blijken. 

In feite staat dus nog niets vast. Er is nog niet een concrete wet aangenomen in de Tweede en Eerste Kamer. Wel meen ik dat er genoeg aanknopingspunten zijn om alvast een blik op de toekomst te werpen. Met name voor huidige en toekomstige verhuurders en vastgoedbeleggers kan het verstandig zijn om alvast rekening te houden met de voorgenomen regulering van de middenhuur.

Advocaat over wetsvoorstel Regulering Middenhuur

De Jonge geeft in zijn kamerbrief aan dat er gezorgd moet worden voor voldoende balans tussen het verbeteren van woonlasten voor huurders enerzijds en het borgen dat het aanbod aan middenhuur op peil blijft anderzijds. Hiervoor hanteert hij vier verschillende pijlers:

  1. De bescherming van de huurder;
    De regulering moet zorgen voor betaalbare middenhuurwoningen, waarbij de huurprijs in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van de woning.
  2. De aanwezigheid van voldoende betaalbare woningen;
    De omvang van het middensegment moet in verhouding staan tot de behoefte van de doelgroep.
  3. De investeringsbereidheid van verhuurders op peil houden;
  4. Het stimuleren van de verduurzaming van huurwoningen.

De Jonge wil deze pijlers in kaart brengen door een aantal belangrijke wijzigingen door te voeren in de huursector. Zo zal onder andere het woningwaarderingsstelsel worden aangepast. 

Aanpassing woningwaarderingsstelsel (WWS)

Voor het vaststellen van een redelijke huurprijs, is het woningwaarderingsstelsel (WWS) opgesteld. Dit heet ook wel het puntensysteem. In een andere blog schreef ik al over hoe u de huurprijs van uw huurwoning kan bepalen. Voor meer informatie verwijs ik u naar dit blog. 

Uit het woningwaarderingsstelsel volgt dat allerlei elementen van een woning een totaal aantal punten oplevert. Denk bijvoorbeeld aan het vloeroppervlak, aantal kamers, een balkon, toilet en de WOZ-waarde. 

Onder de huidige wet vallen alle woningen tot 142 punten onder het gereguleerde segment (de sociale huur). Dit houdt in dat voor deze huurwoningen niet een hogere huurprijs mag worden gevraagd dan het huurbedrag dat uit het woningwaarderingsstelsel blijkt (op basis van het aantal punten). 

Komt u uit bij een hoger aantal punten (boven de 142), dan valt u in de vrije geliberaliseerde huurmarkt. Ofwel: een verhuurder mag elke aanvangshuurprijs kiezen die hij / zij wil en ook zelf afspraken maken over een jaarlijkse huurverhoging, en een huurder kan bij het aangaan van de huurovereenkomst besluiten deze aanvangshuurprijs en -verhoging al dan niet te accepteren.

Verhoging bovengrens naar 187 punten

De Jonge is voornemens om in het wetsvoorstel Regulering middenhuur een nieuw puntensysteem huurwoningen te laten gelden. Het aantal punten wordt opgehoogd tot een bovengrens van 187 punten (circa € 1.000,- op prijspeil 2022 en € 1.100 bij verwachting inwerkingtreding wet). Door deze aanpassing is het de verwachting dat ruim 90% (!) van de huurvoorraad in het gereguleerde sociale of middensegment gaat vallen.

WWS-punten energielabel

Door het optimaliseren van het puntensysteem wil De Jonge ervoor zorgen dat de kwaliteit van de huurwoning beter wordt gewaardeerd. Volgens het voorgenomen wetsvoorstel Regulering middenhuur, zal er een groter prijsverschil zijn tussen huurwoningen met een goed en slecht energielabel. Goede energielabels worden nog meer gewaardeerd dan nu het geval is en slechte labels (E, F en G) krijgen aftrekposten. Volgens De Jonge is het de verwachting dat dit zorgt voor een extra stimulans om woningen te verduurzamen naar betere energielabels.

WWS-punten buitenruimte

Buitenruimtes (tuinen en balkons) worden beter gewaardeerd. Hierdoor komt er een verschil in de waardering van buitenruimtes tot 25m2. Volgens de huidige puntentelling wordt een buitenruimte gewaardeerd met 2 punten per 25m2. Het voornemen bestaat om deze oppervlakten beter te gaan waarderen in sprongen van 5m2. 

Ter illustratie:

0-5 m2 = 2 punten

5-10 m2 = 4 punten etc.

Aanpassing maximale jaarlijkse huurprijsstijging

Het voornemen bestaat om de jaarlijkse huurprijsstijging in het middensegment te maximeren op de CAO-loonontwikkeling + 0,5%. Door hiervoor te kiezen, zal de gemiddelde huurquote voor zittende huurders op peil blijven en wordt de betaalbaarheid geborgd (aldus De Jonge).

Dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel

Momenteel is de maximale huurprijs conform het woningwaarderingsstelsel afdwingbaar. Huurders kunnen naar de Huurcommissie of rechter stappen om een lagere huurprijs af te dwingen. Opvallend is dat De Jonge wil overstappen naar een dwingend stelsel, waarbij van verhuurders verwacht wordt dat de maximale huurprijs wordt gerespecteerd en hierop ook door een derde partij kan worden gehandhaafd, bijvoorbeeld een gemeente. Als advocaat huurrecht vraag mij af of dit vanuit een praktisch oogpunt haalbaar gaat zijn. In ieder geval heeft De Jonge in zijn brief laten vallen dat verhuurders die te hoge huurprijzen vragen voor woningen (die eigenlijk in de gereguleerde huur vallen), daarvoor straks een boete gaan riskeren.

Mogelijke gevolgen regulering middenhuur

De middenhuur zal naar verwachting enkel gaan gelden voor nieuwe huurcontracten, oftewel huurovereenkomsten die worden aangegaan na de inwerkingtreding van de wet. Als huurrecht advocaat meen ik dat de regulering invloed zal gaan hebben op de investeringsbeslissing van vastgoedbeleggers en verhuurders. Vermoedelijk zal bij een deel van de woningen de daling van huurinkomsten fors zijn. Ik raad in het kader van huur en verhuur vastgoedinvesteerders aan om na te gaan of hun vastgoedinvestering nog voldoende rendement zal behalen als de wetgeving die De Jonge voor ogen heeft, wordt ingevoerd. Mogelijk zal u moeten / kunnen besluiten tot de verkoop van huurwoningen in de bestaande woningvoorraad. Ook andere huurrechtelijke ontwikkelingen, maar bijvoorbeeld ook de ontwikkelingen in het kader van de Box 3-belasting, kunnen bij die beslissing een rol spelen.

Advocaat huurrecht

Heeft u na het lezen van dit blog over het voornemen tot regulering van de middenhuur? Of wilt u weten wat dit voor u betekent? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met advocaat Joyce ten Brinke, advocaat huurrecht Nijmegen. Ik denk graag met u mee. Ook kan ik u voorzien in op maat gemaakte model-huurovereenkomsten. Onze advocaat huur, verhuur en huurprijzen is bereikbaar via telefoonnummer 024 – 30 30 365 of 06 – 21 45 67 56. Per e-mail kunt u Joyce ten Brinke bereiken via joyce@ijzeradvocaten.nl.

IJzer Advocaten adviseert en procedeert over verhuur, huur en huurprijzen in het hele land. U kunt ons dus ook benaderen als u geconfronteerd wordt met een verhuur-vraag of -conflict als u een woonruimte verhuurt in bijvoorbeeld Alkmaar, Amersfoort, Amsterdam, Apeldoorn, Arnhem, Breda, Delft, Den Bosch, Den Haag, Deventer, Dordrecht, Ede, Eindhoven, Emmen, Enschede, Groningen, Haarlem, Leeuwarden, Leiden, Maastricht, Middelburg, Roermond, Roosendaal, Rotterdam, Tilburg, Utrecht, Venlo, Vlissingen, Zaanstad, Zoetermeer, Zutphen of Zwolle.