De huurder kan na ondertekening van de huurovereenkomst naar de Huurcommissie stappen om de huurprijs te laten toetsen. De Huurcommissie toetst dan op basis van een ingewikkelde puntentelling of de huurprijs redelijk is. Onderdeel van dat puntenstelsel is de energieprestatie. Die wordt beoordeeld op basis van het energielabel, of – als er geen energielabel is – op basis van het bouwjaar van de woning.
Omdat voor de toetsing van de aanvangshuurprijs wordt gekeken naar de aanvang van de huurovereenkomst als peilmoment, wordt door huurders vaak betoogd dat een energielabel (of de energie-index) alleen meetelt als die op dat moment al bekend was. Als een woning van vóór 1977 de energieprestatie heeft die hoort bij een label A, betekent dat dat de woning geen punten krijgt omdat er geen label is. Klopt dat wel?
Het gaat om de energieprestatie
Het woningwaarderingsstelsel is bedoeld om de kwaliteit van gehuurde woonruimte te bepalen. Het puntenstelsel moet objectieve maatstaven geven om de redelijkheid van de huurprijs te toetsen. Als de aanvangshuurprijs wordt getoetst is het peilmoment – logisch – de startdatum van de huurovereenkomst. Er wordt dus gekeken naar de toestand van de woning op dat moment.
De energieprestatie maakte al onderdeel uit van de puntentelling lang voordat het energielabel bestond. De Huurcommissie beoordeelde de energieprestatie toen zelf: wordt er gestookt met een gaskachel of met een moderne CV-installatie, is er dubbel glas aanwezig? Dat systeem werd vervangen door het energielabel. De invoering van het label was bedoeld om de beoordeling door de Huurcommissie eenvoudiger te maken en om te zorgen dat de werkelijke energieprestatie beter zou terugkomen in de puntentelling. Dat zou investeringen in energiezuinige woningen moeten aanmoedigen.
Hoeft de verhuurder geen label te overhandigen?
Als verhuurder ben je verplicht om bij aanvang van de huur een energielabel aan de huurder te verstrekken. Bij het adverteren van de woning moet je zelfs – op basis van een geldig energielabel – de letter van het label vermelden. Als je dat niet doet, kan de Inspectie Leefomgeving & Techniek (IL&T) een boete opleggen. Die verplichting volgt uit het Besluit Energieprestatie Gebouwen (BEG). Het BEG is gebaseerd op een Europese richtlijn. Die richtlijn verplicht de Nederlandse wetgever om een voldoende afschrikwekkende sanctie op te nemen in de wet, om te zorgen dat verhuurders aan hun verplichting voldoen.
Kamerlid Nijboer (PvdA) heeft kamervragen gesteld aan minister De Jonge over dit onderwerp. Nijboer vraagt de minister onder andere om te oordelen over recente uitspraken van rechters waarin energielabels worden meegeteld die niet bij aanvang van de huur overhandigd zijn aan de huurder. De titel van de vragen is onheilspellend: “Het falen van het laten meewegen van de verstrekking van energiecertificaten in het WWS”. De vraagstelling gaat grotendeels uit van de veronderstelling dat het energielabel in het woningwaarderingsstelsel de functie heeft van de sanctie op het niet tijdig verstrekken van een label.
Die veronderstelling is fout en de vragen verdraaien de werkelijkheid. Er is geen sprake van “falen”, het is gewoon nooit zo bedoeld. De sanctie op het niet tijdig verstrekken van een label is de boete die volgt uit het BEG. Het energielabel heeft in de puntentelling niet de functie van een sanctie en al helemaal niet een sanctie op het verstrekken van een energielabel. Daar is het woningwaarderingsstelsel ook niet voor bedoeld.
De Hoge Raad gaat vragen beantwoorden
In april 2022 oordeelde de Hoge Raad al dat de WOZ-waarde van een woning zo nodig moet worden berekend voor de puntentelling, ook als die waarde (nog) niet formeel is vastgesteld. Daarover lees je meer in deze blog. Het ligt voor de hand om dat ook voor de energieprestatie te doen. De kantonrechter in Den Haag heeft de Hoge Raad gevraagd om antwoord te geven op de vraag of het energielabel mag worden meegeteld als het niet bij aanvang van de huur overhandigd is aan de huurder. Naar verwachting geeft de Hoge Raad in de eerste helft van 2023 antwoord op die vraag. [Aanvulling 3 juli 2023: De Hoge Raad heeft inmiddels arrest gewezen. Lees er hier meer over!]
Wat betekent dit voor lopende procedures?
Zaken die bij de Huurcommissie in behandeling zijn over dit onderwerp, worden meestal volgens strikt beleid beoordeeld: het energielabel telt alleen mee als het op de ingangsdatum van de huurovereenkomst bestond. Geeft de Huurcommissie dat oordeel, zorg dan dat je de uitspraak op tijd aanvecht bij de kantonrechter. Dat kan binnen 8 weken nadat de uitspraak verstuurd is.
Het oordeel van de kantonrechter staat los van het beleid van de Huurcommissie en heeft veel meer ruimte voor nuance. Veel kantonrechters tellen een ‘te laat’ opgesteld label al mee. Door een procedure bij de kantonrechter op te starten ontstaat in ieder geval de mogelijkheid om de uitspraak van de Hoge Raad af te wachten. [Aanvulling 3 juli 2023: De Hoge Raad heeft inmiddels arrest gewezen. Lees er hier meer over!]
Let op: Als je niet op tijd actie onderneemt na een negatieve uitspraak van de Huurcommissie, komt de huurprijs vast te staan. De uitspraak van de Hoge Raad verandert daar dan niets meer aan!
Heb je vragen over de puntentelling? Wil je weten of jouw energielabel moet worden meegeteld? Of wil je weten wat de mogelijkheden zijn om de uitspraak van de Huurcommissie aan te vechten? Neem vrijblijvend contact op met huurrechtadvocaat Laurens Vrakking: 06 – 16 14 23 35 of laurens@ijzeradvocaten.nl.
IJzer Advocaten is gevestigd in Nijmegen.