In juni van het afgelopen jaar bespraken wij een uitspraak van de kantonrechter Den Haag, waarin de berekeningsmethode voor de huurprijsverhoging van bedrijfsruimten op basis van het CPI (consumentenprijsindex) ter discussie werd gesteld. De huurder stelde zich in deze zaak op het standpunt, dat een huurprijsverhoging van 14,5% (conform CPI) onredelijk was, omdat een explosieve stijging van de energiekosten als gevolg van (onder andere) de oorlog in Oekraïne zou zijn aan te merken als een onvoorziene omstandigheid. Om die reden zou de ongewijzigde instandhouding van de indexeringsclausule in redelijkheid niet te verwachten zijn. De rechtbank Den Haag oordeelde, dat er geen sprake was van een onvoorziene omstandigheid. Dit sloot echter niet uit dat er een situatie kon bestaan waarin de verhuurder de huurder in redelijkheid niet aan de toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule kon houden.
Andere rechtbanken over huurprijsverhoging op basis van CPI
Inmiddels hebben ook de rechtbank Arnhem en de rechtbank Rotterdam zich uitgelaten over huurprijsverhogingen bij bedrijfsruimten op basis van het CPI.
In beide uitspraken stelden de huurders zich op het standpunt dat er bij de door de verhuurder doorgevoerde huurverhoging sprake was van een onvoorziene omstandigheid. Partijen zouden de inflatie die onder andere het gevolg was van de oorlog in Oekraïne niet hebben voorzien bij het aangaan van de huurovereenkomst. De huurprijsverhoging op basis van het CPI van 14,5% was daarom onvoorzienbaar. Reden waarom de ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Ten tweede stelden de huurders zich op het standpunt, dat een dermate hoge huurprijsstijging van 14,5% niet redelijk en billijk zou zijn.
Arnhem: geen onvoorziene omstandigheid
De kantonrechter in Arnhem oordeelde dat er geen sprake was van onvoorziene omstandigheden. Daarnaast was de huurprijsverhoging van 14,5% volgens de kantonrechter redelijk en billijk.
Volgens de kantonrechter in Arnhem was er geen sprake van een onvoorziene omstandigheid, omdat uit de algemene bepalingen van de huurovereenkomst (ROZ-model) volgt dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst wel rekening hadden gehouden met eventuele huurverhogingen. In de algemene bepalingen van het ROZ-model stond namelijk, dat bij een huurstijging van meer dan 10% ook de door de huurder betaalde waarborgsom aangevuld diende te worden. De huurverhoging van 14,5% was daarom voorzien bij het aangaan van de huurovereenkomst.
Ook het standpunt dat de huurverhoging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was gaat volgens de kantonrechter te Arnhem niet op. Bij een beroep op de redelijkheid en billijkheid wordt in de rechtspraak altijd terughoudend geoordeeld. De rechtbank Arnhem oordeelde daartoe, dat het feit dat door de oorlog in Oekraïne de CPI hoger is uitgevallen, dit niet per definitie maakt dat het hanteren van die (hogere) CPI naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Er dient volgens de rechtbank gekeken te worden naar alle omstandigheden van het geval. Daarbij was volgens de rechtbank van belang dat niet alleen de huurder te maken heeft gekregen met hoge kosten. De verhuurder heeft namelijk volgens de rechtbank met dezelfde hoge kosten te maken gekregen. Daarnaast hebben partijen zelf gekozen voor de CPI-methodiek zonder daaraan een maximum te verbinden. Ten slotte achtte de rechtbank relevant dat het Centraal Bureau voor de Statistiek (hierna CBS) had geadviseerd om het CPI te blijven gebruiken.
Rotterdam: ook geen onvoorziene omstandigheden
Ook de kantonrechter Rotterdam oordeelde dat er geen sprake was van onvoorziene omstandigheden, omdat partijen juist nu door gebruik te maken van het CPI een voorziening in de huurovereenkomst hebben opgenomen. Het feit dat er geen maximum aan wordt verbonden leidt niet tot een ander oordeel.
Anders dan de rechtbank Arnhem, oordeelde de rechtbank Rotterdam daarentegen, dat de huurverhoging op basis van het CPI met 14,5% wel in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De rechtbank betrekt bij dat oordeel de berekening van het CPI volgens zowel de nieuwe als de oude methodiek. De rechtbank concludeert daarbij dat het vanaf januari 2024 geen verschil maakt of de indexeringen op grond van het CPI zoals vastgesteld of volgens de nieuwe methode wordt berekend. De huurprijs in die maand is hetzelfde bij beide methodes. Het verschil in beide methodes is wel voelbaar voor de huurder. Wanneer, zoals gevorderd door de huurder, de nieuwe methode wordt gehanteerd dan zou de huurder een veel lagere jaarhuurprijs betalen dan wanneer er consequent volgens één van de methodes wordt geïndexeerd. Bij de situatie waarin wordt uitgegaan van het CPI zoals vastgesteld door het CBS, dan betaalt de huurder over de periode van 12 januari 2023 tot 12 januari 2024 een bedrag van € 4.014,64 meer dan wanneer de nieuwe methode zou zijn gehanteerd. Dit levert volgens de kantonrechter Rotterdam naar maatstaven van redelijkheid een onaanvaardbaar resultaat op. Hierbij wordt juist door de kantonrechter relevant geacht dat huurder en verhuurder de wijziging van de huurprijs hebben gekoppeld aan het CPI met als doel om de huurprijs te corrigeren wanneer er sprake is van inflatie. De oude berekeningsmethode van het CBS was voor die periode niet meer adequaat om een correct beeld van de inflatie te geven. Dit gaf het CBS reden om de berekeningsmethode aan te passen. Onverkorte toepassing van het CPI volgens de oude methode zou daarom niet tot het door partijen beoogde resultaat leiden, aldus de kantonrechter.
Volgens de verhuurder was er echter sprake van ‘communicerende vaten’ en moest de indexering in stand blijven. Wanneer er werd geïndexeerd volgens de oude methode in 2023, bedraagt de indexering in het jaar 2024 slechts een minimaal percentage (van 0,2% volgens de huidige cijfers). In dit percentage zit volgens de verhuurder al een correctie in die zin dat bij de berekening rekening is gehouden met de te hoge indexering in 2023. De verhuurder verwees daarbij naar een publicatie van het CBS waarin wordt uitgelegd dat het resultaat, of nu met de oude of nieuwe methode wordt gerekend, ongeveer hetzelfde zal zijn. In de publicatie wordt door het CBS aangegeven dat het verschil tussen de beide berekeningsmethoden gemeten over een langere periode verdwijnt. Het CBS geeft in dit artikel tevens aan dat de gepubliceerde uitkomsten van de oude methode niet worden herzien.
De rechtbank oordeelde daarentegen dat het te hoge indexcijfer weliswaar in 2024 wordt gecorrigeerd en het nadeel wordt opgeheven, maar dat dit niet wegneemt dat over een periode van een heel jaar een veel hogere huurprijs is betaald dan wanneer de nieuwe methode zou zijn toegepast. Die hogere huurprijs wordt niet gerechtvaardigd door de daadwerkelijke inflatie. Bijkomende omstandigheid is nog dat deze huurder als het ware dubbel werd belast, omdat deze huurder zelf de hoge energiekosten moest dragen en tevens nog eens de stijging van de energiekosten doorberekend zou krijgen in de hogere huurprijs. Het vorenstaande geeft volgens de rechtbank Rotterdam reden voor een aanpassing van de indexering van de huurprijs.
Conclusie – advocaat huurprijsverhoging
Uit de hierboven besproken jurisprudentie blijkt dus dat rechters verschillend oordelen over de vraag of een huurprijsverhoging van 14,5% op basis van het CPI in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Voor nu zal moeten worden bezien hoe er in hoger beroep over kwesties als deze zal worden geoordeeld. Wij blijven de jurisprudentie in ieder geval nauwlettend voor u in de gaten houden. Wordt vervolgd!
Heeft u vragen? Neem dan telefonisch of per e-mail contact op met onze advocaat huurrecht specialist Dewy Pluim, of een van onze andere advocaten huur en verhuur, en huurprijs verhoging.